Cómo redactar un anuncio para vender piso (con plantilla)

Un buen anuncio de piso no necesita frases bonitas. Necesita que quien lo lee sepa en diez segundos si el piso le encaja, y que las fotos y los datos le den motivos para escribirte a ti y no al de al lado. Esta guía sirve tanto si eres particular como si trabajas en una inmobiliaria: cómo montar el título, qué poner en las primeras líneas, qué datos son obligatorios y dos plantillas, una de venta y otra de alquiler, para copiar y pegar.

Lo esencial en 30 segundos

Título: tipo de vivienda + rasgo que más pesa + zona. Nada de "¡¡Oportunidad única!!".
Primeras dos líneas: lo que el comprador no ve en la ficha técnica. Luz, orientación, estado, por qué es distinto.
Datos: metros útiles y construidos, habitaciones, baños, planta, ascensor, gastos y calificación energética, que es obligatoria por ley.
Honestidad: describe lo que hay. Lo que exageras en el anuncio lo descubre el comprador en la visita, y pierdes la visita.
Fotos y tour: el texto acompaña. Lo que decide si te escriben son las fotos y, cada vez más, poder recorrer el piso antes de ir.

El título del anuncio del piso

En idealista y Fotocasa el portal ya muestra precio, metros y habitaciones en la tarjeta del resultado. El título no tiene que repetirlos. Tiene que añadir lo que el filtro no captura.

Una fórmula que funciona:

[Tipo de vivienda] + [el rasgo más fuerte] + [zona o calle conocida]

Ejemplos:

"Piso exterior con terraza de 12 m² junto al Mercado Central"
"Ático reformado con vistas, a 5 minutos del metro Lavapiés"
"Bajo con patio privado en calle tranquila de Gràcia"

Evita las mayúsculas, los signos de exclamación y palabras vacías como "precioso", "ideal" u "oportunidad". Todo el mundo las usa y no dicen nada concreto. Si el piso tiene un rasgo medible (terraza, garaje incluido, recién reformado en 2025), ponlo con su número.

Las primeras líneas: lo que se lee de verdad

La mayoría de la gente lee el principio de la descripción y salta a las fotos. Esas dos o tres primeras frases deben responder a la pregunta que se hace quien busca: ¿cómo es vivir aquí?

Compara:

Se vende magnífico piso en zona inmejorable, ideal para familias, no deje pasar esta oportunidad.

Piso de 3 habitaciones con salón orientado al sur: tiene sol toda la mañana. La cocina se reformó en 2023 y el edificio tiene ascensor nuevo. Colegio y centro de salud a menos de diez minutos andando.

El segundo no es más largo. Solo cambia adjetivos por hechos que se pueden comprobar.

Qué datos buscan los compradores en un anuncio de piso en venta

Antes de escribir una palabra de descripción, reúne estos datos. Si falta alguno, la gente te escribirá para preguntarlo, o directamente pasará al siguiente.

Metros útiles y construidos. Los construidos incluyen muros y, a veces, parte de las zonas comunes; los útiles son el suelo que pisas. Pon los dos y di cuál es cuál. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en su artículo 31, permite al interesado pedir antes de firmar la acreditación de la superficie útil y construida, así que mejor que cuadre desde el anuncio.
Habitaciones y baños, y si algún baño es en suite.
Planta, ascensor y orientación. Un cuarto sin ascensor filtra a mucha gente; mejor que lo sepan antes de la visita.
Estado: a reformar, buen estado, reformado (y cuándo).
Gastos: comunidad al mes e IBI aproximado al año. En alquiler, qué incluye la renta y qué no.
Extras: garaje, trastero, terraza, aire acondicionado, calefacción (y de qué tipo).
Calificación energética. Ver el apartado siguiente.

El certificado energético es obligatorio en el anuncio

Esto no es un consejo de estilo. El Real Decreto 390/2021, artículo 15.2, dice que "la etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento" de un edificio o parte de él. Afecta a inmobiliarias y a particulares por igual, y los portales tienen un campo específico para la letra (de la A a la G).

Si aún no tienes el certificado, encárgalo a un técnico antes de publicar, no después. La misma Ley 12/2023 incluye el certificado energético entre la información que el comprador o inquilino puede exigir antes de firmar.

Escribe con honestidad (también es una cuestión legal)

Las inmobiliarias y promotoras están sujetas al Real Decreto 515/1989, que exige que la publicidad de venta o alquiler de viviendas no induzca a error y se ajuste a las características reales de la vivienda. Además, los datos que pongas en la publicidad sobre construcción, ubicación o servicios son exigibles aunque luego no aparezcan en el contrato (artículo 3.2).

Si eres particular ese real decreto no se te aplica, porque cubre la actividad empresarial o profesional. Pero la lógica práctica es la misma: si escribes "luminoso" y es un interior, el comprador lo ve en la visita y has perdido una tarde de los dos. Lo que conviene evitar:

Llamar "habitación" a un cuarto sin ventana.
Dar los metros construidos como si fueran útiles.
"A 5 minutos del centro" cuando son 5 minutos en coche.
Fotos con gran angular tan forzado que el salón parece el doble.

Si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado y lo alquilas como vivienda habitual, el artículo 31.3 de la Ley 12/2023 obliga además a indicarlo e informar de la última renta de los últimos cinco años antes de firmar.

Plantilla de anuncio para vender piso

Copia el texto, cambia lo que va entre corchetes y borra las líneas que no apliquen.

TÍTULO:
[Piso / Ático / Bajo] [rasgo principal: exterior con terraza, reformado, con garaje] en [barrio o referencia conocida]

DESCRIPCIÓN:
[Frase 1: lo que más se nota al entrar. Ej.: Piso exterior con salón de 25 m² orientado al sur.]
[Frase 2: estado y última reforma. Ej.: Cocina y baño reformados en 2024.]
[Frase 3: el barrio en hechos. Ej.: Metro [línea/parada] a 4 minutos, colegio y mercado en la misma calle.]

La vivienda:
- [XX] m² útiles / [XX] m² construidos
- [X] habitaciones, [X] baños ([X] en suite)
- Planta [X], [con / sin] ascensor
- Orientación [norte / sur / este / oeste], [exterior / interior]
- Calefacción [tipo] y [aire acondicionado / no]
- [Garaje / trastero incluido en el precio / opcional por XX €]

Gastos:
- Comunidad: [XX] € al mes
- IBI: [XX] € al año (aprox.)

Certificado energético: calificación [letra] (consumo) / [letra] (emisiones)

Puedes recorrer el piso habitación por habitación en este tour virtual: [enlace]

Visitas [días y horas]. Escríbeme por aquí o por WhatsApp al [teléfono].

Plantilla de anuncio de alquiler de piso

En alquiler la gente filtra por condiciones antes que por estética. Ponlas arriba.

TÍTULO:
Alquiler de [piso / estudio] [amueblado / sin amueblar] de [X] habitaciones en [barrio]

DESCRIPCIÓN:
[Frase 1: lo esencial. Ej.: Piso de 2 habitaciones, exterior y con ascensor, a 3 minutos del metro [parada].]
[Frase 2: estado y equipamiento. Ej.: Cocina equipada con lavavajillas, aire acondicionado en salón y dormitorio.]

Condiciones:
- Renta: [XXX] € al mes
- Incluye: [comunidad / agua / nada]. Suministros a nombre del inquilino: [sí / no]
- Fianza: [X] mes(es) [+ garantía adicional si la hay]
- Disponible desde: [fecha]
- Duración: alquiler de vivienda habitual [o temporada, explicando el motivo]
- [Mascotas: sí / no / a consultar]

La vivienda:
- [XX] m² útiles / [XX] m² construidos
- [X] habitaciones, [X] baños
- Planta [X], [con / sin] ascensor
- [Amueblado: lista breve de lo que incluye]

Certificado energético: calificación [letra]

Tour virtual del piso: [enlace]

Para concertar visita, cuéntame brevemente quién vivirá en el piso y desde cuándo lo necesitas.

La última línea de la plantilla de alquiler no es un adorno. Pedir esos dos datos en el primer mensaje te ahorra muchas visitas de gente a la que no le encajaba el piso.

Cómo poner un anuncio en idealista o Fotocasa como particular

El proceso es parecido en los dos portales: creas una cuenta, eliges si vendes o alquilas, rellenas la ficha (dirección, tipo, metros, precio, calificación energética), subes las fotos y pegas la descripción. Tras una revisión, el anuncio se publica.

Sobre cuántos anuncios son gratis para un particular (condiciones consultadas en octubre de 2026):

idealista. Su centro de ayuda dice que tus dos primeros anuncios son gratuitos, "exceptuando algunas casuísticas" que detalla su política de precios para particulares: se paga a partir del tercer inmueble, por anuncios duplicados, por ventas de más de 1.000.000 € y por alquileres por encima de cierta renta mensual.
Fotocasa. Su ayuda permite publicar gratis hasta dos anuncios por categoría (viviendas, garajes, terrenos, locales, oficinas y trasteros). Si borras uno, tienes que esperar un mes para publicar otro gratis.
habitaclia. Su ayuda dice que publicar como particular es totalmente gratuito. El anuncio pasa una revisión que puede tardar de 24 a 72 horas.

Las guías antiguas que circulan dan otras cifras (uno o seis anuncios gratis en Fotocasa, por ejemplo), así que fíate de lo que te diga el propio formulario al publicar. En idealista y Fotocasa, los anuncios destacados, que salen más arriba en los resultados, son de pago.

Dos detalles que dan problemas a menudo:

Revisa la dirección antes de enviar. Si la metes mal y tienes que borrar y volver a publicar, el portal puede contar el anuncio gratis como gastado.
Si una inmobiliaria ya anuncia el mismo piso, puede que el portal te pida pagar o que aparezcan dos anuncios del mismo inmueble. Aclara con la agencia quién publica.

Fotos y tour virtual: lo que hace que te escriban

El texto convence a quien ya está interesado. Lo que genera el interés son las fotos. Algunas reglas sencillas:

La primera foto es la estancia más fotogénica, normalmente el salón con luz natural, no la fachada.
Una foto por estancia como mínimo, incluidos baños y cocina. Si falta el baño, la gente da por hecho que está mal.
Ventanas abiertas, luces encendidas, nada encima de las encimeras.
Si tienes plano, súbelo. Si es aproximado, dilo.

Un tour virtual 360° deja que el interesado recorra el piso a su ritmo antes de pedir visita. Si quieres hacerlo tú mismo, en cómo hacer un tour virtual de un piso con el móvil tienes el paso a paso. Para que aparezca integrado en el anuncio, el portal tiene que admitir a tu proveedor; lo explicamos en tour virtual en idealista y Fotocasa. Si no lo admite, el enlace sigue siendo útil para contestar a cada mensaje con él.

Si quieres hacerlo solo con el iPhone, sin cámara 360, RoomTour, nuestra app, te guía para hacer unas 30 fotos por estancia y te da un enlace del tour con plano aproximado. Es un enlace para WhatsApp, tu web y el anuncio (si el portal lo admite), el que va en la línea "Puedes recorrer el piso..." de las plantillas de arriba, y también sirve para un cartel con código QR en la ventana. No tiene integración directa con los portales y es gratis para los primeros usuarios. Así queda un tour de ejemplo.

Antes de publicar, repasa

¿El título dice algo que no esté ya en los filtros?
¿Las dos primeras frases describen hechos y no adjetivos?
¿Están los metros útiles y construidos, bien etiquetados?
¿Está la letra del certificado energético?
¿Hay una foto de cada estancia, con la mejor en primer lugar?
¿Has leído el anuncio en el móvil, como lo verá casi todo el mundo?

Preguntas frecuentes

¿Qué debe poner un anuncio para vender un piso?

Precio, ubicación aproximada, metros útiles y construidos, habitaciones y baños, planta y ascensor, estado, gastos de comunidad y la calificación energética. Esta última es obligatoria en toda publicidad de venta o alquiler según el artículo 15.2 del Real Decreto 390/2021.

¿Es obligatorio poner el certificado energético en el anuncio de un piso?

Sí. El RD 390/2021 obliga a incluir la etiqueta de eficiencia energética en toda oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler, también si anuncias como particular. Encarga el certificado antes de publicar.

¿Cómo poner un anuncio en idealista como particular?

Creas una cuenta, eliges vender o alquilar, rellenas la ficha (dirección, metros, precio, certificado), subes las fotos y escribes la descripción. Según su centro de ayuda, los dos primeros anuncios de un particular son gratis, salvo excepciones como duplicados o viviendas de precio muy alto. Compruébalo en el formulario antes de publicar.

¿Hay una plantilla de anuncio de alquiler de piso en Word?

No hace falta: en este artículo tienes una plantilla de alquiler en texto plano. Cópiala, pégala en Word o directamente en el portal y cambia los datos entre corchetes.