Qué necesito para alquilar mi piso: requisitos en 2026

Para alquilar tu piso como particular en España necesitas, como mínimo: el certificado energético registrado, un contrato por escrito que respete la Ley de Arrendamientos Urbanos, cobrar una fianza de una mensualidad y depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma, fijar un precio que cumpla los límites si el piso está en zona tensionada, y declarar las rentas en el IRPF. En algunas comunidades hace falta también la cédula de habitabilidad.

Esta guía repasa cada punto con las fuentes oficiales. No sustituye a un abogado o una gestoría, y conviene leerla con una advertencia importante.

Aviso: las reglas del alquiler están cambiando (octubre de 2026)

El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó dos reales decretos-ley de vivienda. El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y cambia gastos, garantías, subidas de renta, reparaciones e IRPF; el RDL 28/2026 cambiaría las prórrogas a partir del 15 de noviembre. Los dos tienen que ser convalidados por el Congreso, y dos decretos anteriores (26 y 27/2026) fueron derogados el 2 de octubre al no convalidarse (OCU, ILEX).

Traducido: antes de firmar, comprueba la versión consolidada de la LAU en el BOE, que se actualiza con cada cambio. Abajo marcamos qué viene de esos decretos.

Qué necesito para alquilar mi piso: los documentos

• Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para alquilar una vivienda y la etiqueta tiene que aparecer en el anuncio (Real Decreto 390/2021). Lo hace un técnico y se registra en tu comunidad autónoma. Si alquilas sin él, te arriesgas a una multa.
• Cédula de habitabilidad o equivalente, solo en las comunidades que la exigen (por ejemplo, Cataluña). Pregunta en tu ayuntamiento o en la consejería de vivienda.
• Escritura o nota simple, para acreditar que el piso es tuyo y conocer las cargas. Si hay hipoteca, revisa que la escritura no limite el alquiler.
• Contrato por escrito. La ley no obliga a escribirlo, pero sin papel es tu palabra contra la del inquilino.
• Inventario con fotos, anexo al contrato y firmado por los dos.
• Datos de los suministros (luz, agua, gas) y de quién los paga.

Lo esencial: certificado energético, contrato escrito con inventario, fianza depositada y precio dentro de los límites de tu zona. Lo demás es elegir bien al inquilino y enseñar el piso sin perder semanas en visitas.

Por cuánto alquilar mi piso

Fuera de las zonas tensionadas, el precio lo pactas libremente. Para acertar:

1. Mira pisos parecidos en idealista, Fotocasa y habitaclia: mismo barrio, metros, planta, ascensor y estado. Fíjate en los que llevan semanas publicados; probablemente están caros.
2. Consulta el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI) del Ministerio de Vivienda. Con la dirección o la referencia catastral te da un rango de precios de referencia para tu piso.
3. Ajusta por lo que tiene tu piso (terraza, reforma, muebles) y prueba. Si en dos semanas no hay interesados que encajen, el precio es lo primero que hay que revisar.

Si tu piso está en zona tensionada

Las comunidades autónomas pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado, que luego publica el Ministerio en el BOE. A octubre de 2026 las hay en Cataluña, País Vasco, Navarra, Asturias y Galicia (Taxdown; compruébalo en el BOE para tu municipio). Allí, según el art. 17 de la LAU:

• La renta de un contrato nuevo no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada. Solo cabe subir hasta un 10 % en casos tasados (rehabilitación, mejora energética de al menos un 30 %, accesibilidad, o contratos de diez años o más).
• Si eres gran tenedor, o si la resolución de tu zona lo prevé para pisos que no se han alquilado en los últimos cinco años, el tope es el índice de referencia.
• En el anuncio tienes que informar del índice de referencia, y del límite aplicable si lo hay (OCU).

Y cuánto podrás subirlo después

La actualización anual está topada por el índice de referencia de actualización (IRAV). Con el RDL 29/2026, hasta el 31 de diciembre de 2027, si no pactáis otra cosa la subida es como máximo del 2 %, y si la renta ya supera el máximo de referencia no se puede subir (OCU). El Ministerio tiene una calculadora para hacer la cuenta.

El contrato: duración, fianza y gastos

Duración. Puedes pactar menos, pero si el inquilino quiere, el contrato se prorroga hasta 5 años (7 si el propietario es una empresa), y después hay una prórroga tácita de hasta 3 años más si nadie avisa (LAU, arts. 9 y 10). Si el RDL 28/2026 se convalida, desde el 15 de noviembre de 2026 esas prórrogas pasarían a ser de cinco años (siete con empresa), con preaviso de seis meses del propietario y una indemnización si no renuevas, salvo excepciones como necesitar el piso para ti o tu familia (ILEX).

Fianza y garantías. La fianza es obligatoria: una mensualidad en alquiler de vivienda (art. 36.1). Además puedes pedir una garantía adicional (aval, depósito) de dos mensualidades como máximo en contratos de hasta cinco o siete años (art. 36.5).

Gastos. Los honorarios de una inmobiliaria y los gastos de formalizar el contrato los pagas tú, nunca el inquilino (art. 20 de la LAU, desde la Ley 12/2023). Con el RDL 29/2026, en contratos nuevos tampoco puedes repercutir el IBI ni otros tributos de la vivienda.

Al acabar. El RDL 29/2026 exige un documento de fin de arrendamiento que recoja el estado del piso; si no se firma o no recoge daños, se presume que se devolvió bien. Otra razón para hacer un buen inventario al principio.

Depositar la fianza en tu comunidad autónoma

La fianza no se queda en tu cuenta. Casi todas las comunidades obligan a depositarla en un organismo público: en Madrid, la Agencia de Vivienda Social; en Cataluña, el Incasòl; en otras, la consejería de vivienda. Los plazos y las multas cambian de una a otra, así que mira la web de la tuya en cuanto firmes. Al terminar el contrato recuperas el depósito y devuelves la fianza al inquilino, descontando los daños que puedas justificar.

Seguro de impago: sí, pero lo pagas tú

Un seguro de impago cubre las rentas que no se pagan y suele incluir defensa jurídica. Desde la reforma, la ley es clara: no puedes exigir al inquilino que lo contrate (art. 36.5 de la LAU). Puedes contratarlo tú y, muchas veces, la aseguradora estudia la solvencia del candidato antes de cubrirlo, lo que ya es un filtro.

Alquilar mi piso de forma segura: cómo elegir inquilino sin pasarte

Puedes y debes comprobar que el candidato puede pagar. Lo razonable es pedir:

• DNI o NIE.
• Contrato de trabajo o, si es autónomo, la última declaración de la renta.
• Las dos o tres últimas nóminas, no el historial completo.

No pidas más de lo necesario: tus datos y los del candidato están protegidos por el RGPD. Los movimientos bancarios completos son desproporcionados, el candidato puede tachar datos que no hacen falta (como la cuenta en la nómina), y la documentación de quien no se queda el piso no debes guardarla indefinidamente (Legiscope, Maldita.es). Y elige por solvencia, no por origen, edad o si tiene hijos.

Para no ahogarte en solicitudes, el truco es filtrar antes de quedar. Manda a cada interesado las fotos, el precio con lo que incluye, los requisitos (por ejemplo, "contrato indefinido o aval") y un tour virtual del piso. Quien sigue interesado después de eso es quien merece una visita. Lo contamos con más detalle en alquilar piso sin inmobiliaria.

Un aviso sobre el tour: grabarlo justo antes de entregar las llaves te deja un registro visual fechado de cada habitación, útil como complemento. Pero no es un inventario legal. El inventario es el escrito con fotos de detalle firmado por los dos.

IRPF: cuánto pagas por alquilar tu piso

Las rentas del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Restas los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses de la hipoteca, amortización) y sobre el rendimiento neto positivo aplicas una reducción si el piso es la vivienda habitual del inquilino (Ley del IRPF, art. 23).

Contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 30 de noviembre de 2026 (régimen de la Ley 12/2023):

• 50 % como regla general.
• 60 % si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores.
• 70 % si es el primer alquiler del piso en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años, o si alquilas a una administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social.
• 90 % si firmas un contrato nuevo en zona tensionada con una renta más de un 5 % más baja que la anterior.

Contratos desde el 1 de diciembre de 2026, con el RDL 29/2026, la reducción depende de cómo cambie la renta: del 100 % (por ejemplo, si bajas más de un 5 % al renovar con el mismo inquilino) al 50 % si no subes, y baja hasta el 15 % si subes más de un 20 % (OCU, detalle de los tramos). Si el decreto no se convalida, este régimen cae, así que confírmalo con tu asesor antes de decidir la renta por motivos fiscales.

Enseñar el piso sin perder semanas

Con todo lo anterior en orden, falta lo que más tiempo te va a llevar: las visitas. Escribe un anuncio claro (te ayuda cómo redactar el anuncio del piso), pon el precio y los requisitos desde el principio y manda el tour antes de quedar. Si quieres verlo antes, abre el tour de ejemplo: así lo recibe un interesado en el móvil.

RoomTour, nuestra app, sirve para ese paso: haces el 360° de cada estancia con el iPhone, te llevas un enlace para WhatsApp y el anuncio, un cartel con QR y un plano aproximado de la distribución (orientativo, no sirve para medir). No elige inquilino ni redacta contratos; eso sigue siendo cosa tuya o de tu asesor.

Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para alquilar mi piso?

Como mínimo, el certificado energético registrado, un contrato por escrito, cobrar la fianza de una mensualidad y depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma, y declarar las rentas en el IRPF. En algunas comunidades también necesitas cédula de habitabilidad.

¿Por cuánto puedo alquilar mi piso?

Fuera de las zonas tensionadas, el precio es libre: compáralo con pisos parecidos de tu barrio y consulta el índice de referencia del Ministerio. En zona tensionada, la renta de un contrato nuevo no puede superar la del anterior contrato (actualizada) salvo excepciones.

¿Quién paga la inmobiliaria en un alquiler?

El propietario. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden cobrar al inquilino (LAU, art. 20).

¿Puedo pedir al inquilino un seguro de impago?

No. La LAU (art. 36.5) prohíbe exigir al inquilino que contrate un seguro de impago. Puedes contratarlo y pagarlo tú como propietario.

¿Cómo alquilar mi piso de forma segura?

Contrato por escrito, inventario con fotos firmado por los dos, fianza depositada, documentación proporcionada para valorar la solvencia y, si quieres más tranquilidad, un seguro de impago a tu cargo. Y visitas solo con quien ya ha visto el piso, por ejemplo en un tour 360°.