Cómo vender un piso sin inmobiliaria: pasos y documentos

Sí, puedes vender tu piso sin inmobiliaria, y es totalmente legal. Lo que hace una agencia (anunciar, filtrar, enseñar, negociar y coordinar la firma) lo puedes hacer tú, y el notario se encarga de que la escritura esté en regla. A cambio, te ahorras una comisión que en España suele estar entre el 2 % y el 6 % del precio más IVA. Esta guía va paso a paso: documentos, impuestos, arras, notario, anuncio y visitas.

No es asesoramiento legal ni fiscal. Si tu caso tiene complicaciones (herencia, divorcio, hipoteca pendiente, varios propietarios), consulta con un abogado, una gestoría o el propio notario antes de firmar nada.

Lo esencial

Documentos antes de anunciar: nota simple, certificado energético (obligatorio también en el anuncio), último recibo del IBI y, según la comunidad autónoma, cédula de habitabilidad.
Impuestos del vendedor: plusvalía municipal (si hay incremento de valor del suelo) e IRPF por la ganancia.
Contratos: arras por escrito y, al final, escritura pública ante notario.
Lo que más trabajo da: la difusión y las visitas. Ahí es donde un particular se juega el precio.
Ahorro: con una comisión media del 5 % más IVA, un piso de 250.000 € te ahorra unos 15.000 €.

Paso 1: reúne los documentos para vender el piso

Mejor tenerlos antes de publicar el anuncio. Un comprador serio te los pedirá, y su banco también.

Escritura de propiedad y, si la tienes, la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. La nota simple se pide en línea en la web del Colegio de Registradores y muestra titular, cargas e hipotecas. Si tienes una hipoteca pendiente, pide a tu banco el importe para cancelarla; normalmente se cancela en el mismo acto de la firma con el dinero del comprador.
Certificado de eficiencia energética. El Real Decreto 390/2021 obliga a incluir la etiqueta en toda publicidad de venta (artículo 15.2) y a entregar una copia al comprador junto al contrato (artículo 17.2). Dura hasta 10 años, o 5 si la calificación es G (artículo 13.1). Lo hace un técnico certificador.
Cédula de habitabilidad o licencia equivalente, solo donde se exige. Según un análisis de la OCU de marzo de 2026, es obligatoria para transmitir una vivienda en comunidades como Cataluña, La Rioja, Baleares o Asturias, y otras la sustituyen por licencias o declaraciones responsables. Consulta la normativa de tu comunidad.
Último recibo del IBI. Sirve para acreditar que está pagado y para repartir el impuesto del año con el comprador si lo pactáis.
Certificado de deuda con la comunidad de propietarios, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e, exige que el vendedor declare estar al corriente o lo que debe, y aporte ese certificado para otorgar la escritura, salvo que el comprador le exonere expresamente.
Recibos de suministros recientes, para el cambio de titular.

Paso 2: pon un precio realista

Sin agencia, nadie te va a decir que tu piso vale menos de lo que crees. Mira pisos parecidos en tu zona en idealista, Fotocasa y habitaclia, fíjate en cuánto llevan anunciados (los que llevan meses suelen estar caros) y considera una tasación si dudas. Un precio alto al principio cuesta caro: el anuncio se "quema" y luego toca bajar.

Paso 3: anuncia el piso como particular

Los grandes portales permiten anuncios de particulares, con algunos gratuitos. Según sus centros de ayuda (consultados en octubre de 2026), idealista deja publicar gratis los dos primeros anuncios con excepciones, Fotocasa hasta dos por categoría y habitaclia es gratis para particulares. Los detalles y enlaces están en cómo redactar un anuncio para vender piso, con una plantilla para copiar.

Lo que marca la diferencia frente a las agencias:

Fotos de todas las estancias, con luz natural y la mejor primero. Si quieres mejorar las tuyas, mira cómo hacer fotos de un piso para idealista con el móvil.
Un tour virtual 360° para que el interesado recorra el piso antes de pedir visita. Puedes hacerlo con el móvil; en tour virtual de un piso con el móvil tienes el método.
Un cartel de "Se vende" en el balcón o la ventana. Sigue funcionando en barrios con mucho paso, sobre todo si incluye un código QR que lleve al tour.

Cómo hacerlo con RoomTour

RoomTour es nuestra app para hacer el tour con el iPhone, pensada también para particulares que venden su casa:

En cada estancia haces unas 30 fotos guiadas; la app te marca un punto cada vez y monta el 360° en el móvil.
Te da un plano aproximado de la distribución (orientativo, no sirve para medir).
Recibes un enlace para el anuncio y para WhatsApp, y un cartel A4 con QR para el balcón.
Ves cuántas veces se ha abierto el tour.

No tiene integración con los portales: el enlace va en la descripción o en tus mensajes. Es solo para iPhone y gratis para los primeros usuarios. Así queda un tour de ejemplo.

Paso 4: visitas y seguridad

Filtra antes de quedar. Pregunta si necesitan hipoteca y si la tienen preaprobada, si tienen que vender antes otra casa y cuándo querrían mudarse. Manda antes el tour: quien sigue interesado después de verlo suele ser un comprador real.
Agrupa las visitas en una o dos franjas por semana.
No enseñes el piso solo, guarda objetos de valor y documentos, y anota nombre y teléfono de cada visitante.
No entregues llaves ni copias de la escritura a nadie antes de la firma.

Paso 5: el contrato de arras

Cuando acordáis precio, lo normal es firmar un contrato de arras: el comprador entrega una señal (a menudo en torno al 10 % del precio, aunque es pactable) y se fija la fecha de la escritura. El tipo más habitual son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si te echas atrás tú, la devuelves duplicada. El contrato debe decir expresamente que son penitenciales; si no, puede interpretarse de otra forma.

Pon por escrito precio, señal, fecha límite de escritura, cargas que se cancelan, qué muebles se quedan y quién paga cada gasto. Muchas notarías revisan un borrador si se lo pides.

Paso 6: la firma ante notario

La escritura pública de compraventa se firma ante el notario que acordéis con el comprador. El notario comprueba identidades, cargas y documentos, y luego se inscribe en el Registro. Salvo pacto, el artículo 1455 del Código Civil pone a cargo del vendedor los gastos de otorgar la escritura y del comprador los de la primera copia y posteriores.

Cobra en el acto, con cheque bancario o transferencia ya comprobada. Entrega las llaves en ese momento, no antes. Después, comunica la venta a la comunidad de propietarios y cambia los suministros.

Paso 7: los impuestos del vendedor

Plusvalía municipal

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos lo paga el vendedor en una compraventa (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). Desde la reforma de 2021, si demuestras que no ha habido incremento de valor (vendes por menos de lo que compraste), no se paga. Cada ayuntamiento tiene su plazo y su forma de liquidarlo; consulta el tuyo.

IRPF: ganancia patrimonial

La diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó (ambos con gastos e impuestos incluidos) es una ganancia patrimonial que declaras en la renta del año siguiente. Tributa en la base del ahorro: en la escala estatal desde 2025, entre el 19 % y el 30 % según el importe, según Cuatrecasas tras la Ley 7/2024. País Vasco y Navarra tienen su propio régimen.

Las dos exenciones que más se usan, según la Agencia Tributaria:

Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta (en proporción a lo reinvertido).
Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinvertir.

Si no eres residente fiscal en España, las reglas cambian (por ejemplo, el comprador retiene una parte del precio). Consulta a un asesor.

Cuánto te ahorras sin inmobiliaria

No hay tarifas oficiales. El estudio de la OCU de enero de 2026, con 60 agencias de cinco ciudades, encontró comisiones de entre el 2 % y el 6 % del precio, con una media del 5 %. La OCU también avisa de que muchas agencias insisten en firmar exclusivas de 3 o 6 meses, que pueden obligarte a pagar aunque vendas tú.

Un cálculo sencillo: en un piso de 250.000 €, el 5 % son 12.500 €, y con el 21 % de IVA, 15.125 €. Frente a eso, vendiendo por tu cuenta pagarás el certificado energético, la nota simple, quizá un anuncio destacado y, si lo necesitas, una consulta a un abogado. Lo que no se ahorra es tu tiempo: cuenta con dedicar tardes a mensajes y visitas.

Cuándo sí compensa una agencia

Si no tienes tiempo para visitas, vives lejos del piso, la venta es complicada (herencia con varios herederos, inquilinos dentro, problemas registrales) o tu zona se mueve casi solo por agencias, una buena inmobiliaria puede ganarse su comisión. Si la contratas, pide el contrato de encargo por escrito antes de firmar y mira bien la duración de la exclusiva.

Si decides venderlo tú, te contamos cómo enseñar la casa como una agencia en vender piso sin inmobiliaria con un tour 360°.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender un piso sin inmobiliaria?

Sí. Ninguna ley obliga a usar una agencia. Basta con tener los documentos en regla, acordar el precio con el comprador (normalmente con un contrato de arras) y firmar la escritura de compraventa ante notario.

¿Qué trámites hay para vender un piso sin inmobiliaria?

Reunir la documentación (nota simple, certificado energético, recibo del IBI, certificado de deuda de la comunidad y, en algunas comunidades, cédula de habitabilidad), anunciar el piso, enseñarlo, firmar las arras, firmar la escritura ante notario y, después, pagar la plusvalía municipal y declarar la ganancia en la renta.

¿Qué impuestos paga el vendedor de un piso?

La plusvalía municipal, que en una compraventa paga el vendedor según el artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales, y el IRPF por la ganancia patrimonial, que tributa en la base del ahorro. Hay exenciones, por ejemplo si reinviertes en otra vivienda habitual o tienes más de 65 años.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?

No hay tarifa regulada. En un estudio de la OCU de enero de 2026, con 60 agencias, las comisiones iban del 2 % al 6 % del precio de venta, con una media del 5 %, a lo que se suma el 21 % de IVA.

¿Es difícil vender un piso sin inmobiliaria?

El papeleo lo resuelve en gran parte el notario. Lo que más tiempo lleva es la difusión, filtrar a los interesados y hacer las visitas. Un buen anuncio y un tour virtual ayudan a que vengan menos curiosos y más compradores.