Vende tu piso sin inmobiliaria, con un tour 360° que parece de agencia.

Vender casa como particular: el problema no es el notario

Vender un piso sin inmobiliaria es legal y bastante habitual. El papeleo se resuelve con un notario y unos cuantos certificados. Lo difícil está en otra parte:

• Parecer serio. Un anuncio de particular con cuatro fotos torcidas compite con agencias que ponen veinte fotos, plano y tour virtual. El comprador compara, y desconfía del que parece improvisado.
• Las visitas que no llevan a nada. Sin agencia, cada visita es una tarde tuya. Mucha gente viene a mirar un piso que, si lo hubiera visto antes, habría descartado por la distribución, la luz o la cocina.
• El comprador que no puede venir. Alguien que se muda desde otra ciudad, un hijo que busca piso para sus padres o un inversor no van a coger un tren para ver un piso que quizá no les encaje.

Lo que se ahorra sin agencia es dinero de verdad. La OCU consultó 60 agencias en enero de 2026 y encontró comisiones del 2 % al 6 %, con una media del 5 % más IVA. Para no perder ese ahorro en meses de visitas inútiles, necesitas enseñar el piso como lo haría una agencia.

Cómo funciona RoomTour si vendes tu propio piso

1. Prepara la casa. Luces encendidas, persianas arriba, nada encima de las encimeras. Lo mismo que harías para las fotos del anuncio.
2. Haz unas 30 fotos guiadas por estancia. Te pones en el centro de cada habitación y la app te marca un punto en pantalla cada vez; tú solo giras con el iPhone. No hace falta trípode, cámara 360 ni LiDAR.
3. La app monta el 360° de cada estancia en el propio iPhone y, con el movimiento del móvil, un plano aproximado de la vivienda.
4. Publicas el tour y recibes un enlace (roomtourapp.com/t/…), un código para incrustarlo en una web y un cartel A4 con código QR.
5. Lo compartes: en la descripción del anuncio, en cada respuesta de WhatsApp y en el cartel de "Se vende" de la ventana o el balcón.

Si quieres ver el resultado antes de probar, abre el tour de ejemplo en el móvil.

Lo que te llevas

• Un enlace del tour que se abre en cualquier móvil u ordenador, sin instalar nada. Es lo que contestas al primer "¿sigue disponible?".
• Un iframe para incrustar el tour, si tienes una web o un blog donde anuncias el piso.
• Un cartel A4 con QR. El clásico cartel de "Se vende" con teléfono en el balcón ahora lleva un código: quien pasa por la calle lo escanea y recorre el piso por dentro antes de llamarte. También sirve para el tablón del portal o la tienda del barrio, si te dejan.
• Un plano aproximado de la distribución, útil para que el comprador entienda cómo se conectan las estancias. Es aproximado (puede desviarse unos 10 a 20 cm): no sirve para medir ni sustituye a los metros de la nota simple o del catastro.
• Las visitas a tu tour. La app te dice cuántas veces se ha abierto. Si el anuncio tiene muchas visitas en el portal pero el tour casi ninguna, el problema está en las fotos o el precio, no en el piso.

Menos visitas, mejores visitas

El tour no sustituye a la visita: casi nadie compra un piso sin haber estado dentro. Lo que cambia es quién viene. Cuando alguien te pide visita después de haber recorrido el salón, la cocina y los baños en el móvil, ya sabe que el piso le encaja. Las visitas de "solo venía a ver" bajan, y las que haces son con gente más decidida.

Para los compradores que no están en tu ciudad, el tour es a menudo la primera visita. Pueden enseñárselo a su pareja o a su familia, y venir solo cuando tiene sentido.

Una idea práctica: escribe en el anuncio "Antes de visitar, recorre el piso en 360°: [enlace]". Junto con la plantilla de cómo redactar el anuncio del piso, te ahorra muchas preguntas repetidas.

Lo que RoomTour no hace (y cuándo te conviene otra cosa)

• No publica en los portales por ti. No tiene integración con idealista, Fotocasa ni habitaclia, y no está en la lista de proveedores compatibles de idealista. El enlace va en la descripción (si el portal lo permite) y en tus mensajes.
• No mide. El plano es orientativo. Para metros exactos, usa la nota simple, el catastro o un técnico.
• No es un modelo 3D de "casa de muñecas". Si quieres ese formato, necesitas un escáner tipo Matterport o un profesional que lo tenga.
• Solo iPhone. No hay versión para Android.
• No sustituye a un buen asesor. Si tu venta tiene complicaciones (herencia, hipoteca pendiente, proindiviso), un abogado o una gestoría te ahorrarán disgustos. En la guía de pasos para vender un piso sin inmobiliaria tienes los documentos, impuestos y trámites.

Si al final prefieres una agencia, también es una decisión razonable: te quita trabajo a cambio de la comisión. Lo que no tiene sentido es vender por tu cuenta y enseñar el piso peor que ella.

Gratis para los primeros usuarios

RoomTour es gratis para los primeros usuarios: no pagas por hacer ni compartir tours, y no llevan marca de agua. La app para iPhone ya está en el App Store.