Come fare le foto di un immobile con il telefono

Acquirenti e inquilini giudicano un annuncio dalle foto prima di leggere una parola. Non ti serve un'attrezzatura costosa per farle bene, ma ti serve un metodo. Questa guida riguarda le foto normali che compongono la galleria di un annuncio, con esempi dei portali del Regno Unito (Rightmove, Zoopla) e degli Stati Uniti (Zillow). Se vuoi foto a 360° in cui ci si possa guardare intorno, è una tecnica diversa, spiegata in come fare foto 360 di una casa con l'iPhone.

In breve

Prepara la casa prima di prendere in mano il telefono. Ordine, pulizia, niente di personale in vista.
Scatta nell'ora più luminosa del giorno, tutte le luci accese, flash spento.
In orizzontale, dritto, all'altezza del petto o degli occhi. Attiva la livella e tieni verticali le linee verticali.
Usa lo 0,5× con parsimonia. Aiuta nei bagni e nelle cucine piccole, ma allunga e ingrandisce.
Apri con la stanza migliore, tieni insieme le foto di ogni stanza e fermati prima di diventare ripetitivo.
Ritocca luce e prospettiva, mai l'immobile. Se l'IA aggiunge o toglie qualcosa, dillo.

Prima della fotocamera: prepara la casa

Metà di una buona foto immobiliare si fa prima di scattarla. Attraversa la casa come farebbe un acquirente e togli ciò che distrae:

Piani della cucina sgombri: bollitore, tostapane, detersivo per i piatti, spugne.
Bagni senza spazzolini, asciugamani usati o flaconi nella doccia. Coperchio del water abbassato.
Letti rifatti, cuscini sistemati, niente appoggiato sulle sedie.
Foto di famiglia, calamite del frigo, posta e cavi in giro fuori dall'inquadratura.
Porte interne aperte, così le stanze sembrano collegate.

I consigli di Rightmove ai venditori dicono la stessa cosa: prima fai ordine, ed evita foto di un singolo mobile isolato o di oggetti personali sulla mensola del camino.

Luce e ora del giorno

La luce del giorno fa quasi tutto il lavoro. Rightmove consiglia foto scattate in una giornata di sole con le tende aperte, e sconsiglia scatti legati a un periodo dell'anno, come le decorazioni di Natale, che fanno sembrare vecchio un annuncio in poco tempo.

Controlla l'esposizione delle stanze. Un soggiorno esposto a sud spesso rende meglio a metà mattina, uno esposto a ovest nel pomeriggio.
Apri tapparelle e tende e accendi tutte le luci. Le lampade riempiono gli angoli bui.
Non scattare dritto verso una finestra con il sole diretto. Mettiti di lato, o abbassa un po' la tapparella.
Flash spento. Illumina il primo piano e lascia buio il resto della stanza.

Foto immobiliari con l'iPhone: le impostazioni che contano

Griglia e livella

Vai in Impostazioni > Fotocamera e attiva Griglia e Livella, come spiega Apple nella sua guida agli strumenti della fotocamera. La livella ti dice quando il telefono è dritto; la griglia aiuta ad allineare stipiti e angoli.

Altezza e linee verticali

Il segno di una foto immobiliare amatoriale sono le pareti che pendono verso l'interno. Succede quando inclini il telefono verso l'alto o verso il basso. Tienilo perpendicolare al pavimento e, se la stanza non ci sta, fai un passo indietro invece di inclinarlo.

La maggior parte dei fotografi immobiliari scatta più o meno all'altezza del petto, così tavoli e piani di lavoro non si vedono dall'alto, anche se va bene pure l'altezza degli occhi. Prova entrambe in una stanza, scegli quella che sembra più naturale e poi mantieni quell'altezza in tutta la casa.

L'ultra grandangolo 0,5×: utile, con attenzione

L'obiettivo ultra grandangolare dell'iPhone copre circa 120°, quindi da un angolo può inquadrare quasi tutta la stanza. Aiuta nelle cucine e nei bagni stretti. Ha tre svantaggi:

Allunga i bordi. I mobili vicino ai lati dell'inquadratura si deformano. La Correzione obiettivo di Apple, attiva di default, lo riduce; lasciala attiva.
Fa sembrare le stanze più grandi. Un acquirente che si aspettava una camera matrimoniale e trova uno sgabuzzino non prenoterà una seconda visita, e magari lo dirà al tuo venditore.
Rende peggio con poca luce rispetto alla fotocamera principale.

Regola semplice: usa l'1× ovunque le parti importanti ci stiano, e lo 0,5× solo dove non c'è altro modo di mostrare la stanza.

HDR, esposizione e orientamento

HDR: l'iPhone lo applica in automatico quando serve, fondendo più esposizioni per conservare i dettagli nelle luci e nelle ombre (Apple). Lascialo attivo; salva le stanze con finestre luminose.
Blocca l'esposizione quando uno scatto è troppo scuro o bruciato: tieni premuto sulla zona importante finché compare «Blocco AE/AF», poi scorri per regolare la luminosità.
Sempre in orizzontale. Le gallerie dei portali e degli MLS sono pensate per immagini orizzontali.
Niente zoom digitale, niente filtri.

Quante foto, e in che ordine

Rightmove consiglia almeno cinque fotografie, compresa una dell'esterno, e dice che le prime due dovrebbero di norma essere le migliori.

La pagina di buone pratiche per gli annunci di Zoopla dice che gli annunci di vendita con 15 foto o più avevano un tasso di clic nelle ricerche superiore del 38% rispetto a quelli con solo cinque, e consiglia da 6 a 10 foto per gli affitti. La sua pagina sulle planimetrie indica un tasso di clic nelle ricerche superiore del 9% per gli annunci di vendita con planimetria (4% per gli affitti). Sono dati di Zoopla stessa, del 2022, senza un metodo pubblicato, quindi leggili come un'indicazione e non come una ricerca indipendente.

Negli Stati Uniti gli annunci su Zillow arrivano di solito tramite l'MLS (il sistema di annunci condiviso tra agenti), quindi valgono prima le regole sulle foto del tuo MLS locale. Queste regole spesso vietano loghi, contatti e testo sovrapposto alle foto degli annunci (vedi per esempio le FAQ su foto e contenuti multimediali di CRMLS), quindi tieni il marchio fuori dalle immagini.

Un ordine che funziona su qualsiasi portale:

Foto di copertina: il punto di forza della casa, come un soggiorno luminoso, il giardino, la vista o una cucina nuova.
Zona giorno e pranzo, poi la cucina.
Camera principale, poi le altre.
Bagni.
Giardino, parcheggio, ripostigli, spazi comuni alla fine.

Tieni insieme tutte le foto di una stanza. Una o due angolazioni per stanza di solito bastano; quattro scatti quasi identici della stessa camera rallentano solo chi guarda.

Come ritoccare le foto immobiliari sul telefono

Le foto degli annunci non hanno bisogno di ritocchi pesanti. Quello che aiuta:

Raddrizza e correggi le verticali. L'app Foto dell'iPhone può regolare la prospettiva orizzontale e verticale oltre a raddrizzare. Comincia da qui.
Luminosità, ombre e bilanciamento del bianco. Alza le ombre per aprire gli angoli e raffredda la dominante gialla delle lampadine.
Snapseed (gratis) ha uno strumento prospettiva per un controllo più fine.
Lightroom mobile corregge la geometria con le modalità Upright, ma è una funzione premium.

Applica lo stesso stile a tutte le foto, così la galleria risulta coerente.

Modifiche con l'IA: cosa è onesto e cosa fa rimuovere gli annunci

Le app di IA possono arredare una stanza vuota, sostituire una moquette con il rovere o rendere azzurro un cielo grigio in pochi secondi. Il confine è chiaro:

Va bene: correggere luce, colore e prospettiva; togliere qualcosa di tuo e temporaneo, come una borsa sul pavimento.
Solo con un'etichetta: l'arredamento virtuale di una casa vuota, o mostrare come potrebbe essere una ristrutturazione. Segnalalo sull'immagine e includi anche la foto originale.
No: nascondere umidità, crepe, un traliccio fuori dalla finestra o il palazzo di fronte, o cambiare pavimenti e finiture senza dirlo.

Nel Regno Unito, l'obbligo di non trarre in inganno previsto dal Digital Markets, Competition and Consumers Act vale sia che l'immagine l'abbia fatta una persona sia che l'abbia fatta un'IA, come ha spiegato a Property Industry Eye un responsabile della conformità di The Guild, e l'amministratore delegato di Propertymark ha detto che ogni immagine modificata con l'IA «deve essere chiaramente etichettata». L'etichetta da sola potrebbe non bastare: nel 2025 le foto con arredamento virtuale di un agente sono state rimosse da Rightmove su richiesta del portale anche se l'annuncio le segnalava.

Nell'UE, l'articolo 50 dell'AI Act si applica dal 2 agosto 2026: se usi uno strumento di IA per generare o modificare un'immagine che potrebbe sembrare reale, devi dirlo. Il Digital Omnibus, pubblicato come Regolamento (UE) 2026/1744 a luglio 2026, ha solo dato ai fornitori di strumenti già esistenti tempo fino al 2 dicembre 2026 per aggiungere una marcatura leggibile dalle macchine; non rinvia l'obbligo di dichiarazione che ricade su chi pubblica l'immagine.

Negli Stati Uniti, il Codice etico della NAR impone ai Realtor di presentare un quadro veritiero nella loro pubblicità, e la legge californiana AB 723, in vigore dal 1° gennaio 2026, obbliga gli agenti a dichiarare le immagini degli annunci modificate digitalmente e a dare accesso all'originale non modificato. L'MLS di San Diego ha un riassunto in parole semplici di cosa conta come modifica.

Migliore fotocamera per foto immobiliari, e quando chiamare un fotografo

Un telefono recente, usato bene, basta per la maggior parte degli appartamenti e delle normali case di famiglia. Chiama un fotografo immobiliare quando:

La casa è grande o di alto valore e compete con annunci fotografati da professionisti.
È buia, oppure il punto di forza è la vista dalle finestre e il telefono non riesce a tenere insieme interno ed esterno.
Ti servono esterni al tramonto, riprese con drone o una planimetria misurata.
Non hai tempo per preparare, scattare e ritoccare come si deve.

Un professionista porta una fotocamera con obiettivo grandangolare, un treppiede e più esposizioni per scatto, poi ritocca. Quanto ci vuole: una visita dura di solito da 30 a 60 minuti, di più per le case grandi o con extra, e molti fotografi consegnano il giorno dopo. I compensi variano per zona, metratura ed extra, quindi chiedi due o tre preventivi con le voci separate.

Foto e tour a 360°, non l'uno o l'altro

Le foto conquistano il primo clic. Quello che risponde a «come si collega la cucina al soggiorno?» è un tour a 360° con planimetria. Se sei già sul posto con il tuo iPhone, sfrutta la stessa visita: con RoomTour, la nostra app, fai circa 30 scatti guidati per stanza, il telefono li unisce in un panorama a 360° e, se il tuo iPhone ha il LiDAR, il tour arriva con una planimetria approssimativa della disposizione. Ottieni un link da mandare via WhatsApp o email a ogni richiesta, o da mettere sul tuo sito. Puoi vedere il risultato in questo tour di esempio.

La guida completa è in come fare un tour virtuale con il telefono.

Domande frequenti

Come si fanno le foto di un immobile con l'iPhone?

Prima togli il superfluo, poi scatta nell'ora più luminosa del giorno con tutte le luci accese e il flash spento, tieni il telefono dritto e in orizzontale, usa l'obiettivo 1× ovunque ci stia e tieni lo 0,5× per le stanze strette. Poi raddrizza le verticali nell'app Foto.

Qual è la migliore fotocamera per le foto immobiliari?

Per la maggior parte degli appartamenti e delle case di famiglia basta un telefono recente usato con cura. Una fotocamera con obiettivo grandangolare e un treppiede convengono per case grandi o di fascia alta, interni bui ed esterni al tramonto.

Quanto tempo ci vuole per le foto di un immobile?

Una visita professionale dura di solito da 30 a 60 minuti, di più per le case grandi o se aggiungi una planimetria. Se lo fai da solo, metti in conto il tempo per preparare prima le stanze; di solito è la parte più lenta.

Quante foto deve avere un annuncio immobiliare?

Rightmove consiglia almeno cinque foto, compresa una dell'esterno. I dati 2022 di Zoopla hanno rilevato che gli annunci di vendita con 15 foto o più ricevevano più clic nelle ricerche di quelli con cinque.

Si può usare l'IA per ritoccare le foto di un immobile?

Per luce, colore e raddrizzamento, sì. Se l'IA aggiunge mobili, cambia le finiture o elimina difetti, segnala chiaramente l'immagine e mostra anche l'originale. Rightmove ha chiesto ad alcuni agenti di rimuovere immagini con arredamento virtuale, e in California ora la legge impone di dichiararlo.