Come fare un tour virtuale immobiliare con il telefono

Fare il tour virtuale di un immobile una volta voleva dire prenotare un fotografo con una fotocamera 360 e un treppiede. Oggi puoi farlo con il telefono che hai già in tasca. Non avrà l'aspetto di un video cinematografico, ma fa il lavoro che conta: un link che l'acquirente o l'inquilino apre sul telefono, si guarda intorno in ogni stanza e si fa un'idea concreta del posto prima di chiedere una visita.

Questa guida spiega come farlo bene, cosa va storto più spesso e cosa fare con il link una volta che ce l'hai.

Cos'è un tour virtuale di una casa?

Un tour virtuale di una casa è un insieme di panoramiche a 360°, una per stanza, collegate tra loro in modo che chi guarda possa passare da una stanza all'altra. Dentro ogni panoramica si può guardare in qualsiasi direzione: pareti, soffitto, pavimento, fuori dalla finestra.

Viene confuso con altre due cose:

• Un video della casa. Chi l'ha girato decide cosa vedi e per quanto tempo. In un tour, decide chi guarda.
• Una panoramica dell'iPhone. La modalità Pano dell'app Fotocamera produce una lunga striscia orizzontale senza soffitto né pavimento, e non puoi guardarti intorno al suo interno. Approfondiamo la differenza in come fare foto a 360° con un iPhone.

Per gli agenti immobiliari la parte utile è semplice: un tour risponde alla domanda «ma com'è davvero la seconda camera?» prima che qualcuno prenoti un appuntamento nella tua agenda.

Cosa ti serve

Meno di quanto pensi:

• Un iPhone. Per il tour a 360° non deve essere un modello Pro con LiDAR (per la planimetria sì).
• Un'app che guida l'acquisizione e unisce gli scatti in una panoramica a 360°. Puoi farlo a mano, scattando decine di foto e unendole al computer, ma ci vogliono ore e negli interni le giunture raramente vengono pulite.
• Un immobile pronto per essere fotografato (ne parliamo più avanti).
• Pochi minuti per stanza.

Niente fotocamera 360, niente treppiede, niente portatile. Se stai valutando il telefono contro un'attrezzatura dedicata, confrontiamo le opzioni in tour virtuali a 360° per il settore immobiliare senza fotocamera 360.

Prima di iniziare: prepara l'immobile

L'acquisizione è la parte facile. Quello che fa sembrare un tour professionale o amatoriale è lo stato della casa quando fai le riprese.

Luce. Apri tutte le tapparelle e le tende e accendi tutte le luci, compresi corridoi e pianerottoli. Una panoramica vede tutta la stanza in una volta, quindi un angolo buio salta all'occhio. Se puoi scegliere, fai le riprese a metà mattina o nel primo pomeriggio, quando c'è luce naturale ma il sole non entra dritto nell'obiettivo.

Ordine. In una foto normale sposti il disordine fuori dall'inquadratura. A 360° non c'è un fuori inquadratura. Togli asciugamani, caricabatterie, posta sul mobile, scarpe, calamite del frigo e qualsiasi cosa sui piani di lavoro. Abbassa la tavoletta del WC. Rifai i letti.

Porte. Lascia aperte le porte interne. Aiuta chi guarda a capire come sono collegate le stanze.

Tu. Se ti allontani da una fotocamera 360, spesso finisci comunque nell'inquadratura. Con un'app che acquisisce mentre tieni il telefono in mano, il problema sparisce: sei sempre dietro il dispositivo.

Come fare un tour virtuale immobiliare, stanza per stanza

Questo è il procedimento che funziona con qualsiasi app di acquisizione guidata.

1. Scegli il punto di ripresa

Mettiti più o meno al centro della stanza, o dove lo spazio si legge meglio. In un soggiorno lungo e passante questo può voler dire un po' più vicino al lato più largo. Stai lontano dai mobili: gli oggetti molto vicini all'obiettivo si deformano e sono la parte più difficile da unire in modo pulito.

2. Tieni il telefono all'altezza del petto

Tieni il telefono in verticale a un'altezza stabile e comoda e non alzarlo né abbassarlo tra uno scatto e l'altro. L'altezza del petto dà una prospettiva naturale, vicina a quella di chi entra nella stanza.

3. Gira attorno al telefono, non attorno a te stesso

È l'errore più comune. Perché gli scatti combacino, il telefono deve ruotare quasi sullo stesso punto. Se allunghi il braccio e giri il corpo, la fotocamera si sposta di qualche centimetro tra uno scatto e l'altro e ottieni immagini fantasma o bordi spezzati sui mobili vicini.

Il trucco: immagina un palo verticale che attraversa il telefono, e spostati attorno a quel palo a piccoli passi mentre il telefono resta fermo.

4. Segui la guida sullo schermo

Una buona app ti dice dove puntare dopo. RoomTour mostra un obiettivo alla volta: lo inquadri, resti fermo un attimo e passa al successivo. Così copri diverse fasce attorno alla stanza, all'altezza degli occhi e inclinate verso l'alto e verso il basso, in modo da includere soffitto e pavimento.

Vai piano. Se il telefono si muove mentre scatta, la foto viene mossa e la giuntura si vede.

5. Ripeti in ogni stanza

Dai un nome a ogni stanza man mano (soggiorno, cucina, camera matrimoniale, bagno della camera). Il tour esce in ordine e chi guarda sa sempre dove si trova.

6. Lascia che elabori

Quando finisci, gli scatti vengono uniti in panoramiche a 360° e il tour viene pubblicato. Su un iPhone con LiDAR, RoomTour crea anche una planimetria approssimativa scansionando le pareti di ogni stanza. «Approssimativa» qui conta: serve a chi guarda per orientarsi nel tour, con uno scarto di circa 10-20 cm, e non è una planimetria misurata. Non ricavarne i metri quadrati.

Errori comuni e come evitarli

• Finestre bruciate. Se la finestra esce bianca, prova in un altro momento della giornata o abbassa un po' la tapparella per bilanciare la luce.
• Persone o animali nell'inquadratura. Chiedi a chi è in casa di aspettare in un'altra stanza mentre acquisisci.
• Specchi. Ci finirai dentro. A volte conviene spostare il punto di ripresa in modo che lo specchio non sia di fronte a te.
• Troppe soste. Non ti serve una panoramica ogni metro di corridoio. Una per stanza di solito basta; un grande open space a L può richiederne due.

Esiste un'app gratis per tour virtuali?

Sì, qualcuna, ognuna con un limite che vale la pena conoscere (verificato a ottobre 2026):

• Zillow 3D Home. Un'app gratuita, ancora aggiornata a settembre 2026 secondo la sua scheda sull'App Store. Acquisisce panoramiche con la fotocamera del telefono o con una fotocamera 360 Insta360 o Ricoh Theta compatibile, e i tour vengono pubblicati nei tuoi annunci su Zillow negli Stati Uniti. È la scelta ovvia se i tuoi annunci sono su Zillow, ancora di più da ottobre 2025, quando Zillow ha rimosso i tour Matterport dai suoi annunci in una disputa con CoStar, proprietaria di Matterport. CoStar dice che i clienti possono ancora condividere i loro tour su Zillow; a maggio 2026 le due parti erano ancora in disaccordo.
• Matterport. La sua pagina del piano gratuito dice che puoi acquisire con «il tuo telefono o una fotocamera 360», creare tour e condividerli «senza costi né impegno». La pagina non specifica quanti tour puoi tenere attivi gratis, quindi controlla i dettagli del piano prima di basarci i tuoi annunci. Se vuoi confrontarlo per bene, vedi alternative a Matterport per il settore immobiliare.
• RoomTour. La nostra app. Solo per iPhone, sull'App Store e gratis per i primi utenti.

Quanto costano di solito i tour a pagamento, e cosa ottieni per quei soldi, lo trovi in quanto costa un tour virtuale immobiliare.

Cosa fare con il tour una volta pronto

Un tour che nessuno apre è fatica sprecata. Modi per farlo lavorare:

• Manda il link a chiunque chieda informazioni, per SMS, WhatsApp o email. È l'opzione più diretta e filtra in silenzio chi voleva solo curiosare.
• Incorporalo nel tuo sito in un iframe, così sta dentro la pagina dell'immobile.
• Aggiungilo ai portali. Rightmove, Zoopla (Regno Unito) e Zillow (Stati Uniti) gestiscono ciascuno i link dei tour a modo suo, e di solito passa dal tuo gestionale degli annunci o dal feed. Chiedi al tuo portale o al fornitore del gestionale quali fornitori di tour mostrano.
• Mettilo in vetrina. Un cartello in vetrina con un codice QR permette a chi passa di girare per l'immobile dal marciapiede, anche dopo la chiusura. Idee in cartelli con QR code in vetrina per agenzie immobiliari.

Se sei un proprietario privato che affitta il proprio appartamento, tutto questo vale allo stesso modo: un tour ti risparmia le visite con persone che avrebbero scartato la casa nei primi dieci secondi.

Farlo con RoomTour

RoomTour è la nostra app per iPhone, costruita proprio per questa routine. Ecco come appaiono i passaggi sopra:

1. Acquisisci ogni stanza. Lo schermo mostra un obiettivo alla volta, circa 30 scatti per stanza, e il telefono unisce da solo la panoramica a 360°.
2. Controlla la planimetria (iPhone con LiDAR). L'app abbozza una planimetria approssimativa dalla scansione. Serve per orientarsi nel tour; se ti servono misure o una vista dollhouse, uno scanner come Matterport è lo strumento migliore. Altre app che disegnano planimetrie sono confrontate in app per planimetrie su iPhone.
3. Condividi il link. Ogni tour ha un link roomtourapp.com/t/… per messaggi ed email, più un codice di incorporamento per il tuo sito.
4. Stampa il cartello per la vetrina. Un poster A4 con codice QR, in spagnolo o in inglese (c'è un selettore di lingua nella pagina del poster).
5. Guarda le visite. L'app mostra quante volte è stato aperto ogni tour, e durante il lancio il tour non ha filigrana.

Apri prima il tour di esempio sul telefono per vedere cosa riceve un acquirente. RoomTour è gratis per i primi utenti.

Domande frequenti

Come si fa un tour virtuale immobiliare solo con il telefono?

Usa un'app che guida l'acquisizione e unisce le foto al posto tuo. Ti metti in ogni stanza, giri lentamente su te stesso mentre l'app scatta foto che si sovrappongono, e lei le unisce in una panoramica a 360° per stanza, collegate in un unico tour. Non servono fotocamera 360 né treppiede.

Cos'è un tour virtuale di una casa?

Un insieme di panoramiche a 360°, una per stanza, collegate in modo che chi guarda possa passare da una stanza all'altra e guardare in qualsiasi direzione, compresi soffitto e pavimento. A differenza di un video, è chi guarda a decidere dove guardare e per quanto tempo.

Esiste un'app gratis per fare tour virtuali immobiliari?

Qualcuna. Zillow 3D Home è un'app gratuita i cui tour vanno negli annunci su Zillow negli Stati Uniti, Matterport ha un piano gratuito per l'acquisizione da telefono, e RoomTour, la nostra app, è gratis per i primi utenti. Controlla i limiti di ciascuna prima di farci affidamento (verificato a ottobre 2026).

Serve un iPhone con LiDAR?

Non per le panoramiche a 360°: un'app di acquisizione guidata le crea con la fotocamera normale e il tracciamento del movimento del telefono. In RoomTour, la planimetria approssimativa e il modello 3D richiedono invece un iPhone con LiDAR (i modelli Pro).

Quanto tempo ci vuole per fare il tour virtuale di una casa?

L'acquisizione vera e propria richiede pochi minuti per stanza. Preparare la casa (luci accese, tapparelle alzate, disordine sparito, porte aperte) di solito richiede più tempo che fare le riprese.