Come affittare il tuo appartamento senza agenzia nel Regno Unito (2026)

Nel Regno Unito puoi affittare il tuo appartamento senza agenzia ovunque. In Inghilterra questo vuol dire fare da solo il lavoro legale dell'agente: il permesso della banca del mutuo (e del freeholder, il proprietario dell'edificio, se l'immobile è in leasehold), un EPC di classe E o migliore (il certificato di prestazione energetica), un controllo annuale di sicurezza del gas, un'ispezione dell'impianto elettrico almeno ogni cinque anni, rilevatori di fumo e di CO, verifiche Right to Rent su ogni adulto, un deposito non superiore a cinque settimane di canone tutelato entro 30 giorni, condizioni del contratto per iscritto, e il rispetto delle regole del Renters' Rights Act in vigore dal 1° maggio 2026. Scozia e Galles hanno sistemi propri, spiegati più sotto.

Questa guida è una checklist con fonti ufficiali, non una consulenza legale. Se la tua situazione è particolare (un affitto a una società, una HMO cioè una casa condivisa da più nuclei, un leasehold con restrizioni), parla con un solicitor (avvocato) o con il tuo council (l'ente locale). Se vendi invece di affittare, vedi come vendere casa da privato.

Cosa è cambiato nel 2026: il Renters' Rights Act

Gran parte del Renters' Rights Act è entrata in vigore in Inghilterra il 1° maggio 2026. Per un proprietario privato significa:

Niente più durate fisse né section 21. I contratti nuovi ed esistenti sono assured periodic tenancies, che si rinnovano di mese in mese senza data di scadenza. Per chiuderne uno devi notificare un avviso section 8 basato su un motivo previsto dalla legge, di solito con quattro mesi di preavviso, e nei primi 12 mesi non puoi usare i motivi della vendita o del trasferimento nell'immobile.
Un canone dichiarato, e niente aste. Devi indicare un canone richiesto e non puoi sollecitare né accettare offerte superiori.
Al massimo un mese di canone anticipato, e niente prima della firma del contratto.
Niente esclusioni generalizzate di inquilini con figli o che ricevono sussidi.
Animali domestici: l'inquilino può chiedere, e tu puoi rifiutare solo con un buon motivo.
Aumenti del canone una volta all'anno, con la procedura section 13 e almeno due mesi di preavviso.
Documenti: la guida How to Rent è stata ritirata il 1° maggio 2026. Gli inquilini esistenti dovevano ricevere il Renters' Rights Act Information Sheet entro il 31 maggio 2026, e i nuovi contratti richiedono informazioni scritte sulle condizioni principali.

In sostanza, per un proprietario che gestisce da solo: una volta che l'inquilino è entrato, è molto più difficile cambiare idea. Scegliere l'inquilino giusto conta più di prima.

Cosa devo fare per affittare il mio appartamento? La checklist

Prima di pubblicare l'annuncio

Permesso. Avvisa la banca del mutuo e ottieni il consenso ad affittare, oppure passa a un mutuo buy-to-let. Se sei leaseholder, controlla il contratto di leasehold e chiedi al freeholder. GOV.UK lo inserisce tra le responsabilità del proprietario.
Assicurazione. L'assicurazione standard sulla casa di solito non copre un affitto; stipula un'assicurazione per proprietari che affittano.
EPC. Ti serve un Energy Performance Certificate valido, di classe E o superiore per la maggior parte degli affitti in Inghilterra, e la classe va indicata nell'annuncio.

Sicurezza, prima che l'inquilino entri

Controllo di sicurezza del gas ogni anno da parte di un tecnico iscritto al Gas Safe Register, con una copia del certificato per l'inquilino (HSE).
Impianto elettrico ispezionato e testato almeno ogni cinque anni da una persona qualificata, con il rapporto consegnato all'inquilino (GOV.UK).
Rilevatore di fumo su ogni piano e rilevatore di monossido di carbonio nelle stanze con un apparecchio a combustione fisso (tranne i fornelli a gas), testati il primo giorno del contratto.

Quando scegli l'inquilino

Verifiche Right to Rent (il diritto a prendere in affitto) su ogni adulto che vivrà nell'immobile, prima dell'inizio del contratto, e su tutti, non solo su chi pensi possa non essere britannico (GOV.UK). Solo in Inghilterra.
Deposito: al massimo cinque settimane di canone se il canone annuo è inferiore a 50.000 £ (GOV.UK), tutelato in uno schema approvato dal governo entro 30 giorni, con le informazioni prescritte consegnate all'inquilino (GOV.UK).
Condizioni scritte del contratto, compresi il canone e la sua frequenza di pagamento, il deposito e chi paga quali bollette.

In sintesi: certificati e verifiche sono qualche giorno di pratiche. La parte difficile dell'affittare da privato è trovare un inquilino di cui ti fidi, senza passare settimane a fare visite.

A quanto posso affittare il mio appartamento?

Parti da quanto vengono effettivamente affittati appartamenti simili vicino a te, non da quanto vengono pubblicizzati:

Cerca su Rightmove e Zoopla appartamenti come il tuo (stessa zona, camere, condizioni, parcheggio, spazio esterno). Quelli ancora in annuncio dopo qualche settimana probabilmente hanno un prezzo troppo alto.
Guarda gli annunci «let agreed» (già affittati) quando puoi; mostrano cosa si muove.
Correggi in base a ciò che il tuo ha di diverso, poi scegli una cifra e mantienila.

Con il Renters' Rights Act non puoi più fare un'asta informale. Pubblicizzi un canone e non puoi prendere di più, anche se qualcuno lo offre. Prezzo troppo alto e l'appartamento resta vuoto; troppo basso e poi non puoi alzarlo se non una volta all'anno con la procedura formale.

Trovare e scegliere un inquilino, nel rispetto della legge

Rightmove e Zoopla accettano annunci dalle agenzie, quindi i proprietari privati che vogliono comparire lì di solito usano un'agenzia di locazione online a prezzo fisso. Altri si affidano ad annunci locali, social e passaparola.

Comunque pubblichi l'annuncio, riceverai molte più richieste delle visite che vuoi fare. Filtra prima che qualcuno venga a vedere:

Metti l'essenziale nell'annuncio: canone, deposito, bollette, data di disponibilità, se accetti animali e il tuo processo di referenze.
Manda un tour virtuale a chiunque chieda. Chi prenota una visita dopo aver girato l'appartamento sul telefono ha già deciso che la disposizione va bene. Ne parliamo in affittare il tuo appartamento senza agenzia.
Raccogli referenze serie: verifica del datore di lavoro o del reddito, precedente proprietario e una verifica di sostenibilità del canone. Chiedi ciò che ti serve per decidere, e niente di più; i documenti dei candidati sono dati personali.
Tratta tutti allo stesso modo. Stesse informazioni, stesse domande, stessi criteri. Non puoi rifiutare persone perché hanno figli o ricevono sussidi, e l'Equality Act vieta già le discriminazioni per motivi come etnia, religione o disabilità.

Poi una visita vera. Un tour non la sostituisce, fa solo in modo che le persone che incontri siano interessate sul serio.

Inventario e check-in: proteggi il deposito

Se alla fine c'è una contestazione sul deposito, lo schema vorrà prove delle condizioni dell'appartamento all'inizio. Quella prova è un inventario e rapporto di check-in scritto, con foto ravvicinate e datate, firmato dall'inquilino il giorno dell'ingresso.

Un tour a 360° registrato subito prima della consegna è un buon complemento: mostra ogni stanza nel suo insieme in una data nota. Ma non è un inventario. Non mostra chiaramente una piccola macchia o una piastrella scheggiata, e l'inquilino non l'ha firmato. Fai entrambe le cose.

Tasse sull'affitto del tuo appartamento

L'utile da affitto è tassato come reddito. Le prime 1.000 £ di reddito da immobili sono esenti, e lo dichiari con la Self Assessment se l'utile supera 2.500 £ o il reddito da affitto supera 10.000 £ (GOV.UK). Puoi dedurre i costi di gestione come assicurazione, riparazioni e compensi delle agenzie, ma non le migliorie. I proprietari persone fisiche non possono dedurre gli interessi del mutuo come spesa; c'è invece una riduzione d'imposta all'aliquota base (GOV.UK).

Affittare casa in Scozia o in Galles

Scozia: devi registrarti come proprietario prima di affittare, rinnovare la registrazione ogni tre anni e indicare negli annunci il numero di registrazione e la classe EPC. I contratti sono private residential tenancies, e il deposito va in uno schema approvato entro 30 giorni lavorativi.
Galles: i proprietari si registrano presso Rent Smart Wales, e se gestisci l'immobile da solo ti serve anche una licenza, che richiede una formazione. I contratti sono occupation contracts con regole proprie sulla dichiarazione scritta.

Le verifiche Right to Rent si applicano solo in Inghilterra.

Come affittare il tuo appartamento negli Stati Uniti

Se sei negli Stati Uniti, lo schema è simile ma le regole sono leggi statali e comunali: contratto, limiti al deposito e termini di preavviso cambiano tutti. I proprietari di solito pubblicano direttamente su siti di affitti come Zillow, selezionano i candidati e firmano il contratto da soli, e il Fair Housing Act federale regola come pubblicizzi e scegli gli inquilini. Controlla le regole tra proprietari e inquilini del tuo stato prima di pubblicare.

Mostrare l'appartamento senza perdere settimane

Sbrigate le pratiche, quello che porta via tempo sono le visite. Scrivi un annuncio chiaro (come scrivere un annuncio immobiliare ha un modello), metti subito canone e requisiti, e manda un tour prima di fissare qualsiasi visita. Puoi vedere cosa riceve un inquilino nel nostro tour di esempio.

RoomTour, la nostra app per iPhone, è pensata per questo passaggio: un panorama a 360° di ogni stanza, un link per i messaggi e il tuo annuncio, un poster con QR e, su un iPhone con LiDAR, una planimetria approssimativa (una guida alla disposizione, non per misurare). Non verifica gli inquilini e non gestisce il contratto; quello resta a te o al tuo consulente.

Domande frequenti

Posso affittare il mio appartamento nel Regno Unito senza agenzia?

Sì. Nessuna legge del Regno Unito obbliga a usare un'agenzia di locazione. Senza agenzia, ogni obbligo del proprietario è tuo: in Inghilterra vuol dire verifiche Right to Rent, tutela del deposito, sicurezza di gas e impianto elettrico, un EPC valido e il rispetto delle regole del Renters' Rights Act.

Cosa devo fare per affittare il mio appartamento nel Regno Unito?

Ottenere il permesso della banca che ti ha concesso il mutuo (e del freeholder se sei leaseholder), un'assicurazione per proprietari, un EPC almeno di classe E, un controllo di sicurezza del gas, un'ispezione dell'impianto elettrico, rilevatori di fumo e di monossido di carbonio, le verifiche Right to Rent, un contratto scritto con le informazioni obbligatorie e, se chiedi un deposito, la sua tutela in uno schema governativo entro 30 giorni.

A quanto posso affittare il mio appartamento nel Regno Unito?

Guarda appartamenti simili affittati in zona su Rightmove e Zoopla, soprattutto quelli sul mercato da un po'. In Inghilterra ora devi pubblicizzare un canone preciso e non puoi accettare offerte superiori, quindi fissa il prezzo giusto fin dall'inizio.

La guida How to Rent è ancora obbligatoria?

Non per i nuovi contratti in Inghilterra. Il governo l'ha ritirata il 1° maggio 2026 quando è entrato in vigore il Renters' Rights Act. I proprietari dovevano invece consegnare agli inquilini esistenti il Renters' Rights Act Information Sheet entro il 31 maggio 2026, e i nuovi contratti richiedono informazioni scritte sulle condizioni principali.

Si pagano tasse sull'affitto di un appartamento nel Regno Unito?

Sull'utile, sì. Le prime 1.000 £ di reddito da immobili sono esenti (la property allowance), e devi presentare la Self Assessment (la dichiarazione dei redditi) se l'utile supera 2.500 £ o il reddito supera 10.000 £ (GOV.UK).