Wohnung ohne Makler vermieten in Großbritannien (2026)

Sie können Ihre Wohnung überall in Großbritannien ohne Makler vermieten. In England heißt das, dass Sie die rechtliche Arbeit des Maklers selbst übernehmen: die Erlaubnis Ihres Hypothekengebers (und des Grundeigentümers, des freeholder, wenn es sich um leasehold handelt), einen Energieausweis (EPC) mit Klasse E oder besser, eine jährliche Gassicherheitsprüfung, eine Elektroprüfung mindestens alle fünf Jahre, Rauch- und CO-Melder, Right-to-Rent-Prüfungen (Nachweis des Aufenthaltsrechts) bei jedem Erwachsenen, eine Kaution von höchstens fünf Wochenmieten, abgesichert innerhalb von 30 Tagen, schriftliche Mietbedingungen und die Einhaltung der Regeln des Renters' Rights Act, der am 1. Mai 2026 in Kraft trat. Schottland und Wales haben eigene Systeme, die weiter unten behandelt werden.

Dieser Ratgeber ist eine Checkliste mit offiziellen Quellen, keine Rechtsberatung. Wenn Ihre Lage ungewöhnlich ist (Vermietung an eine Firma, ein HMO, also ein Haus mit mehreren Mietparteien, oder ein leasehold mit Einschränkungen), sprechen Sie mit einem Anwalt (solicitor) oder Ihrer Gemeinde. Wenn Sie verkaufen statt vermieten, lesen Sie Haus privat verkaufen in Großbritannien.

Was sich 2026 geändert hat: der Renters' Rights Act

Der größte Teil des Renters' Rights Act trat in England am 1. Mai 2026 in Kraft. Für einen privaten Vermieter bedeutet das:

• Keine befristeten Verträge und kein section 21 mehr. Neue und bestehende Mietverhältnisse sind assured periodic tenancies, die Monat für Monat ohne Enddatum weiterlaufen. Um eines zu beenden, stellen Sie eine Kündigung nach section 8 aus einem gesetzlichen Grund zu, meist mit vier Monaten Frist, und in den ersten 12 Monaten können Sie die Gründe Verkauf oder Eigenbedarf nicht nutzen.
• Eine ausgeschriebene Miete, kein Bieten. Sie müssen eine geforderte Miete angeben und dürfen keine höheren Angebote einholen oder annehmen.
• Höchstens eine Monatsmiete im Voraus, und nichts, bevor der Mietvertrag unterschrieben ist.
• Keine pauschalen Ausschlüsse von Mietern mit Kindern oder mit Sozialleistungen.
• Haustiere: Ein Mieter kann fragen, und Sie dürfen nur mit gutem Grund ablehnen.
• Mieterhöhungen einmal im Jahr, über das Verfahren nach section 13 mit mindestens zwei Monaten Vorlauf.
• Unterlagen: Der „How to Rent“-Leitfaden wurde am 1. Mai 2026 zurückgezogen. Bestehende Mieter mussten bis zum 31. Mai 2026 das Renters' Rights Act Information Sheet erhalten, und neue Mietverhältnisse brauchen schriftliche Informationen zu den wichtigsten Bedingungen.

Was das für Vermieter heißt, die selbst verwalten: Ist ein Mieter einmal eingezogen, ist es viel schwerer, die Meinung zu ändern. Die Wahl des richtigen Mieters ist wichtiger als früher.

Was muss ich tun, um meine Wohnung zu vermieten? Die Checkliste

Bevor Sie inserieren

• Erlaubnis. Informieren Sie Ihren Hypothekengeber und holen Sie die Zustimmung zur Vermietung ein, oder wechseln Sie zu einer buy-to-let-Hypothek. Wenn Sie leaseholder sind, prüfen Sie den Erbpachtvertrag (lease) und fragen Sie den freeholder. GOV.UK führt das unter den Pflichten von Vermietern auf.
• Versicherung. Eine normale Wohngebäudeversicherung deckt eine Vermietung meist nicht ab; schließen Sie eine Vermieterversicherung ab.
• EPC. Sie brauchen einen gültigen Energieausweis (Energy Performance Certificate), für die meisten Vermietungen in England mit Klasse E oder besser, und die Klasse gehört ins Inserat.

Sicherheit, bevor der Mieter einzieht

• Gassicherheitsprüfung jedes Jahr durch einen bei Gas Safe registrierten Techniker, mit einer Kopie des Protokolls für den Mieter (HSE).
• Elektroinstallation mindestens alle fünf Jahre von einer qualifizierten Person geprüft und getestet, mit dem Bericht für den Mieter (GOV.UK).
• Rauchmelder auf jeder Etage und ein Kohlenmonoxidmelder in Räumen mit einem fest installierten Verbrennungsgerät (außer Gasherden), getestet am ersten Tag des Mietverhältnisses.

Wenn Sie einen Mieter auswählen

• Right-to-Rent-Prüfungen bei jedem Erwachsenen, der dort wohnen wird, vor Beginn des Mietverhältnisses, und bei allen, nicht nur bei Menschen, von denen Sie vermuten, dass sie keine Briten sind (GOV.UK). Nur in England.
• Kaution: höchstens fünf Wochenmieten, wenn die Jahresmiete unter 50.000 £ liegt (GOV.UK), abgesichert in einem staatlich anerkannten Kautionssystem innerhalb von 30 Tagen, mit den vorgeschriebenen Informationen (prescribed information) für den Mieter (GOV.UK).
• Schriftliche Bedingungen des Mietverhältnisses, einschließlich der Miete und wie oft sie gezahlt wird, der Kaution und wer welche Rechnungen bezahlt.

Das Wichtigste: Die Bescheinigungen und Prüfungen sind ein paar Tage Verwaltungsarbeit. Der schwierige Teil der privaten Vermietung ist, einen Mieter zu finden, dem Sie vertrauen, ohne Wochen mit Besichtigungen zu verbringen.

Wie viel Miete kann ich für meine Wohnung verlangen?

Fangen Sie mit dem an, wofür vergleichbare Wohnungen in Ihrer Nähe tatsächlich vermietet werden, nicht mit dem, wofür sie angeboten werden:

1. Suchen Sie auf Rightmove und Zoopla nach Wohnungen wie Ihrer (gleiche Gegend, Schlafzimmer, Zustand, Stellplatz, Außenbereich). Die nach einigen Wochen noch angebotenen sind wahrscheinlich zu teuer.
2. Sehen Sie sich Inserate mit „let agreed“ an (bereits vermietet), wo das geht; sie zeigen, was weggeht.
3. Passen Sie den Wert an das an, was bei Ihrer Wohnung anders ist, wählen Sie dann eine Zahl und bleiben Sie dabei.

Nach dem Renters' Rights Act dürfen Sie keine informelle Versteigerung mehr veranstalten. Sie schreiben eine Miete aus und dürfen nicht mehr nehmen, auch wenn jemand mehr bietet. Ist der Preis zu hoch, steht die Wohnung leer; ist er zu niedrig, können Sie ihn später nur einmal im Jahr über das formelle Verfahren erhöhen.

Mieter finden und auswählen, rechtssicher

Rightmove und Zoopla nehmen Inserate von Maklern an. Private Vermieter, die dort erscheinen wollen, nutzen deshalb meist einen Online-Vermietungsmakler mit Festpreis. Andere setzen auf lokale Anzeigen, soziale Medien und Mundpropaganda.

Wie auch immer Sie inserieren: Sie bekommen weit mehr Anfragen, als Sie Besichtigungen machen wollen. Filtern Sie, bevor jemand vorbeikommt:

• Schreiben Sie das Wesentliche ins Inserat: Miete, Kaution, Nebenkosten, Einzugsdatum, ob Haustiere in Frage kommen, und Ihr Prüfverfahren für Referenzen.
• Schicken Sie allen, die fragen, einen virtuellen Rundgang. Wer eine Besichtigung bucht, nachdem er auf dem Handy durch die Wohnung gegangen ist, hat schon entschieden, dass die Raumaufteilung passt. Mehr dazu unter Wohnung ohne Makler vermieten.
• Prüfen Sie Referenzen gründlich: Arbeitgeber- oder Einkommensnachweis, früherer Vermieter und eine Prüfung der Bezahlbarkeit. Fragen Sie nach dem, was Sie für die Entscheidung brauchen, und nicht mehr; die Unterlagen von Bewerbern sind personenbezogene Daten.
• Behandeln Sie alle gleich. Dieselben Informationen, dieselben Fragen, dieselben Kriterien. Sie dürfen niemanden ablehnen, weil er Kinder hat oder Sozialleistungen bezieht, und der Equality Act verbietet schon Diskriminierung etwa wegen ethnischer Herkunft, Religion oder Behinderung.

Danach folgt eine richtige Besichtigung. Ein Rundgang ersetzt sie nicht, er sorgt nur dafür, dass die Leute, die Sie treffen, ernsthaft interessiert sind.

Inventarliste und Übergabe: die Kaution schützen

Gibt es am Ende Streit um die Kaution, will das Kautionssystem Belege für den Zustand der Wohnung zu Beginn sehen. Dieser Beleg ist eine schriftliche Inventarliste mit Übergabeprotokoll (inventory and check-in report) mit datierten Nahaufnahmen, am Einzugstag vom Mieter unterschrieben.

Ein 360°-Rundgang, der kurz vor der Übergabe aufgenommen wird, ist eine gute Ergänzung: Er zeigt jeden Raum als Ganzes zu einem bekannten Datum. Eine Inventarliste ist er aber nicht. Einen kleinen Fleck oder eine abgeplatzte Fliese zeigt er nicht deutlich, und der Mieter hat ihn nicht unterschrieben. Machen Sie beides.

Steuern auf die Mieteinnahmen

Der Gewinn aus der Vermietung wird als Einkommen besteuert. Die ersten 1.000 £ an Immobilieneinkünften sind steuerfrei, und Sie melden sie über die Steuererklärung (Self Assessment), wenn Ihr Gewinn über 2.500 £ oder Ihre Mieteinnahmen über 10.000 £ liegen (GOV.UK). Laufende Kosten wie Versicherung, Reparaturen und Maklergebühren können Sie abziehen, Verbesserungen nicht. Private Vermieter können Hypothekenzinsen nicht als Ausgabe abziehen; stattdessen gibt es eine Steuerminderung zum Basissatz (GOV.UK).

Ein Haus in Schottland oder Wales vermieten

• Schottland: Sie müssen sich als Vermieter registrieren, bevor Sie vermieten, die Registrierung alle drei Jahre erneuern und Ihre Registrierungsnummer und die EPC-Klasse in Anzeigen angeben. Mietverhältnisse sind private residential tenancies, und die Kaution kommt innerhalb von 30 Arbeitstagen in ein anerkanntes System.
• Wales: Vermieter registrieren sich bei Rent Smart Wales, und wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, brauchen Sie zusätzlich eine Lizenz, für die eine Schulung nötig ist. Mietverhältnisse sind occupation contracts mit eigenen Regeln für die schriftliche Vereinbarung.

Right-to-Rent-Prüfungen gelten nur in England.

Eine Wohnung in den USA vermieten

Wenn Sie in den USA sind, ist der Ablauf ähnlich, aber die Regeln sind Landes- und Stadtrecht: Mietvertrag, Kautionsgrenzen und Kündigungsfristen unterscheiden sich. Eigentümer inserieren meist direkt auf Mietportalen wie Zillow, prüfen Bewerber und unterschreiben den Mietvertrag selbst, und der bundesweite Fair Housing Act regelt, wie Sie inserieren und Mieter auswählen. Prüfen Sie die Vermieter-Mieter-Regeln Ihres Bundesstaats, bevor Sie inserieren.

Die Wohnung zeigen, ohne Wochen zu verlieren

Wenn die Unterlagen erledigt sind, kosten die Besichtigungen die meiste Zeit. Schreiben Sie ein klares Inserat (ein Immobilieninserat schreiben enthält eine Vorlage), nennen Sie Miete und Anforderungen gleich zu Beginn und schicken Sie einen Rundgang, bevor Sie jemanden einladen. Was ein Mieter bekommt, sehen Sie in unserem Beispiel-Rundgang.

RoomTour, unsere iPhone-App, ist für genau diesen Schritt gebaut: ein 360°-Panorama jedes Raums, ein Link für Nachrichten und Ihr Inserat, ein QR-Plakat und, auf einem iPhone mit LiDAR, ein ungefährer Grundriss (zur Orientierung in der Raumaufteilung, nicht zum Messen). Sie prüft keine Mieter und verwaltet kein Mietverhältnis; das bleibt bei Ihnen oder Ihrem Berater.

Häufige Fragen

Kann ich meine Wohnung in Großbritannien ohne Makler vermieten?

Ja. Kein britisches Gesetz schreibt einen Vermietungsmakler (letting agent) vor. Ohne einen liegen alle Vermieterpflichten bei Ihnen: In England heißt das Right-to-Rent-Prüfungen, Absicherung der Kaution, Gas- und Elektrosicherheit, ein gültiger Energieausweis (EPC) und die Einhaltung der Regeln des Renters' Rights Act.

Was muss ich tun, um meine Wohnung in England zu vermieten?

Sie brauchen die Erlaubnis Ihres Hypothekengebers (und des Grundeigentümers, wenn Sie leaseholder sind), eine Vermieterversicherung, einen EPC mit mindestens Klasse E, eine Gassicherheitsprüfung, eine Elektroprüfung, Rauch- und Kohlenmonoxidmelder, Right-to-Rent-Prüfungen, einen schriftlichen Mietvertrag mit den vorgeschriebenen Informationen und, wenn Sie eine Kaution nehmen, deren Absicherung in einem staatlichen Kautionssystem innerhalb von 30 Tagen.

Wie viel Miete kann ich für meine Wohnung in Großbritannien verlangen?

Sehen Sie sich vergleichbare Wohnungen in der Nähe auf Rightmove und Zoopla an, besonders solche, die schon länger angeboten werden. In England müssen Sie jetzt eine bestimmte Miete ausschreiben und dürfen keine höheren Angebote annehmen, legen Sie den Preis also von Anfang an richtig fest.

Ist der „How to Rent“-Leitfaden in England noch Pflicht?

Für neue Mietverhältnisse in England nicht. Die Regierung hat ihn am 1. Mai 2026 zurückgezogen, als der Renters' Rights Act in Kraft trat. Stattdessen mussten Vermieter bestehenden Mietern bis zum 31. Mai 2026 das Renters' Rights Act Information Sheet geben, und neue Mietverhältnisse brauchen schriftliche Informationen zu ihren wichtigsten Bedingungen.

Muss ich in Großbritannien Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen?

Auf den Gewinn, ja. Die ersten 1.000 £ an Immobilieneinkünften sind steuerfrei (property allowance), und Sie müssen eine Steuererklärung (Self Assessment) abgeben, wenn Ihr Gewinn über 2.500 £ oder Ihre Einnahmen über 10.000 £ liegen (GOV.UK).