Haus privat verkaufen in Großbritannien: Schritt für Schritt

Ja, Sie können Ihr Haus in Großbritannien privat verkaufen, und das ist völlig legal. Nichts zwingt Sie, einen Makler einzuschalten. Sie brauchen trotzdem einen EPC (Energieausweis), bevor Sie die Immobilie vermarkten (in England und Wales), einen Solicitor oder lizenzierten Conveyancer (auf Immobilienübertragungen spezialisierter Jurist) für die rechtliche Arbeit und einen Weg zu Käufern. Das ist der schwierige Teil, denn Rightmove nimmt Inserate nur von Maklern an. Im Gegenzug sparen Sie eine Provision, die die HomeOwners Alliance im Schnitt mit 1,42 % inklusive Mehrwertsteuer angibt.

Diese Anleitung ist für England und Wales geschrieben, mit Hinweisen zu Schottland und einem kurzen Abschnitt für Leser in den USA, die ohne Makler verkaufen. Sie ist keine Rechts- oder Steuerberatung; für alles, was speziell Ihren Verkauf betrifft, ist Ihr Conveyancer der richtige Ansprechpartner.

Die Kurzfassung

Vor der Vermarktung: Besorgen Sie einen EPC (England und Wales) oder einen Home Report (Schottland).
Beauftragen Sie früh einen Conveyancer: Er schickt Ihnen die Formulare TA6, TA10 und bei leasehold TA7.
Käufer erreichen: Rightmove und Zoopla brauchen einen Makler, private Verkäufer nutzen deshalb einen Online-Makler mit Festpreis, kleinere Plattformen, Social Media und einen Aushang im Fenster.
Besichtigungen gut machen: Filtern Sie Käufer vorher und zeigen Sie ihnen das Haus online, bevor sie kommen.
Steuern: In den meisten Fällen keine Capital Gains Tax auf Ihr Hauptwohnhaus; die Stamp Duty zahlt der Käufer.

Schritt 1: den EPC besorgen (oder den Home Report in Schottland)

GOV.UK ist eindeutig: „Sie müssen einen EPC für mögliche Käufer und Mieter bestellen, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf oder zur Miete vermarkten.“ Ein EPC gilt 10 Jahre; prüfen Sie also, ob Sie schon einen im Register haben. (Sie vermieten statt zu verkaufen? Die Checkliste steht unter eine Wohnung ohne Makler vermieten.) In England und Wales müssen Anzeigen in kommerziellen Medien außerdem die Energieeffizienzklasse zeigen; das behandeln wir unter eine Immobilienanzeige schreiben.

In Schottland brauchen die meisten Häuser stattdessen einen Home Report: ein gemeinsames Gutachten mit Bewertung, einen Energiebericht und einen Fragebogen zur Immobilie. Sie (oder Ihr Makler) müssen ihn einem Käufer innerhalb von neun Tagen nach dessen Anfrage geben. Nordirland hat ein eigenes Verfahren.

Schritt 2: einen Solicitor oder lizenzierten Conveyancer beauftragen

Den bräuchten Sie mit Makler ohnehin. Beauftragen Sie ihn früh, denn er beginnt, die Grundbuchunterlagen beim HM Land Registry zu sammeln, und schickt Ihnen die Transaktionsformulare (TA) der Law Society:

TA6, Objektinformationsformular: Grenzen, Streitigkeiten, Umbauten und Bauarbeiten, Garantien, Versorgungsleitungen, Hochwasser und mehr.
TA10, Formular zu Einbauten und Inventar: Raum für Raum, was enthalten ist, was nicht und was separat verkauft wird. Nach dem Austausch der Verträge (exchange of contracts) ist es Teil des Geschäfts; seien Sie also genau bei Vorhängen, Kühlschrank und Gartenhaus.
TA7, Formular zu leasehold: nur bei leasehold-Immobilien (langfristiges Erbpachtrecht). Ihre Hausverwaltung oder der Eigentümer des Grundstücks (freeholder) muss außerdem ein leasehold pack liefern, was Wochen dauern kann.

Beantworten Sie diese ehrlich und vollständig. Falsche Antworten können nach dem Abschluss als Schadensersatzforderung wegen Falschdarstellung zurückkommen.

Wesentliche Informationen

Makler in England und Wales folgen dem Leitfaden der National Trading Standards zu wesentlichen Informationen: Council-Tax-Band (Gemeindesteuer), Preis, Eigentumsform, Objektart, Bauweise, Versorgung, Breitband, Mobilfunkabdeckung, Parken und mehr. Dieser Leitfaden richtet sich an Makler, aber Käufer und ihre Conveyancer werden nach denselben Dingen fragen. Wenn Sie sie vom ersten Tag an ins Inserat schreiben, sparen Sie später Wochen.

Schritt 3: einen realistischen Preis festlegen

Ohne Makler sagt Ihnen niemand, dass Ihr Haus weniger wert ist, als Sie hoffen. Sehen Sie sich die Verkaufspreise ähnlicher Häuser in der Nähe an (die Daten des HM Land Registry sind auf den meisten Portalen kostenlos), vergleichen Sie mit dem, was gerade angeboten wird und wie lange schon, und überlegen Sie, sich zwei oder drei Bewertungen von Maklern zu holen, auch wenn Sie keinen beauftragen. Ein zu hoher Preis zu Beginn ist der häufigste Grund, warum ein Privatverkauf ins Stocken gerät.

Schritt 4: Käufer ohne Rightmove erreichen

Rightmove sagte Property Industry Eye, dass „alle Verkäufer über einen Makler gehen müssen“, um dort zu inserieren, und die HomeOwners Alliance warnt, dass Sie ohne Makler nicht auf Rightmove oder Zoopla vermarkten können. Ihre Möglichkeiten:

Ein Online-Makler mit Festpreis. Er listet Sie für eine Pauschale auf den großen Portalen, oft im Voraus bezahlt, ob Sie verkaufen oder nicht, und meist können Sie die Besichtigungen selbst übernehmen. Das Beispiel der HOA ist ein Paket für 1.499 £ mit begleiteten Besichtigungen; Basispakete kosten weniger.
Websites für Privatverkäufe und lokale Social-Media-Gruppen. Kleineres Publikum, aber kostenlos oder günstig.
Ein Aushang im Fenster. Maklerschilder sind für Makler, aber ein gut gestalteter Aushang in Ihrem Vorderfenster erreicht trotzdem Leute, die ohnehin vorbeigehen und die Straße mögen. Ein QR-Code darauf kann sie direkt zu den Fotos oder einem Rundgang führen, wie in unserem Leitfaden zu Schaufensteraushängen mit QR-Code.

Egal, wofür Sie sich entscheiden: Das Inserat braucht mindestens ein Foto von jedem Raum, einen Grundriss, wenn Sie einen haben, und idealerweise einen Rundgang, durch den man auf dem Handy gehen kann. Dafür brauchen Sie keine 360-Grad-Kamera; so erstellen Sie einen virtuellen Rundgang mit dem Handy erklärt die Methode.

So geht es mit RoomTour

RoomTour ist unsere iPhone-App, und private Verkäufer gehören zu den Menschen, für die wir sie gebaut haben:

In jedem Raum machen Sie rund 30 geführte Aufnahmen; die App zeigt ein Ziel nach dem anderen und setzt auf dem Handy ein 360°-Panorama zusammen.
Auf einem iPhone mit LiDAR (Pro-Modelle) bekommen Sie außerdem einen ungefähren Grundriss der Aufteilung (zur Orientierung, nicht zum Messen).
Sie bekommen einen Link für Ihr Inserat und Ihre Antworten, einen Einbettungscode und ein A4-Plakat mit QR-Code für das Fenster (auf Englisch mit ?lang=en).
Sie sehen, wie oft der Rundgang geöffnet wurde.

Die App ist mit keinem Portal integriert und nur für iPhone verfügbar. Sie ist kostenlos für die ersten Nutzer. Hier ist ein Beispiel-Rundgang.

Schritt 5: Besichtigungen und Sicherheit

Prüfen Sie Käufer, bevor Sie einen Termin vereinbaren. Fragen Sie, ob sie eine Hypothek brauchen und eine Grundsatzzusage (agreement in principle) haben, ob sie ein Haus verkaufen müssen und wann sie umziehen wollen.
Schicken Sie zuerst den Rundgang. Wer nach dem Online-Rundgang immer noch kommen will, ist viel wahrscheinlicher ernsthaft interessiert.
Bündeln Sie Besichtigungen auf ein oder zwei Termine pro Woche.
Zeigen Sie das Haus nicht allein, räumen Sie Wertsachen und Unterlagen weg und notieren Sie Name und Nummer jedes Besuchers.

Schritt 6: Angebote, Einigung und Abschluss

Wenn Sie ein Angebot annehmen, halten Sie es schriftlich fest und geben Sie die Daten des Käufers und seines Solicitors an Ihren weiter. In England und Wales ist ein Verkauf erst mit dem Austausch der Verträge verbindlich; bis dahin kann also jede Seite noch aussteigen. Lassen Sie sich einen Finanzierungsnachweis oder eine Grundsatzzusage für die Hypothek zeigen, bevor Sie das Haus vom Markt nehmen.

Ihr Conveyancer beantwortet dann die Anfragen des Käufers, vereinbart einen Abschlusstermin (completion) und nimmt am Abschlusstag das Geld entgegen, löst Ihre Hypothek ab und überträgt das Eigentum. Die Schlüssel übergeben Sie, sobald der Abschluss bestätigt ist, nicht vorher.

Steuern beim Verkauf Ihres Hauses

War das Haus Ihr einziges Zuhause und haben Sie die ganze Zeit darin gewohnt, in der es Ihnen gehörte, bedeutet die Private Residence Relief: „keine Steuer zu zahlen“. Komplizierter wird es, wenn Sie einen Teil vermietet, einen Teil nur geschäftlich genutzt haben, das Grundstück größer als 5.000 Quadratmeter ist oder Sie mehr als ein Zuhause besitzen. Die Stamp Duty Land Tax zahlt der Käufer, nicht Sie.

Was Sie sparen, und wann sich ein Makler lohnt

Beim Durchschnitt der HOA für 2026 von 1,42 % inklusive Mehrwertsteuer kostet ein Haus für 275.000 £ rund 3.900 £ Maklerprovision. Dem stehen beim Privatverkauf die Kosten für den EPC gegenüber, vielleicht ein Paket bei einem Online-Makler und Ihre eigene Zeit für Anrufe und Besichtigungen. Der Conveyancer kostet in beiden Fällen gleich viel.

Ein Makler kann seine Provision wert sein, wenn Sie keine Besichtigungen machen können, weit von der Immobilie entfernt wohnen, in einer langen Kette von Käufen und Verkäufen stecken oder etwas Ungewöhnliches verkaufen, bei dem lokale Käuferlisten zählen. Wenn Sie einen beauftragen, lesen Sie vor der Unterschrift die Vertragsbindung und jede Klausel zum „ready, willing and able purchaser“ (Provision schon bei einem bereitstehenden Käufer).

In den USA: verkaufen ohne Makler (FSBO)

For sale by owner (Verkauf durch den Eigentümer) funktioniert nach denselben Prinzipien. Sie können als Eigentümer auf Zillow inserieren, aber diese Inserate erscheinen nicht im MLS, und Käufer müssen einen Filter ändern, um sie zu sehen. FSBO macht in den USA einen kleinen Teil der Verkäufe aus: Zusammenfassungen des NAR-Berichts 2025 Profile of Home Buyers and Sellers nennen etwa 5 %. Unterlagen und Offenlegungsformulare unterscheiden sich je nach Bundesstaat; nutzen Sie für den Abschluss also einen Anwalt für Immobilienrecht oder eine Title Company.

Wenn Sie privat verkaufen, so präsentieren Sie Ihr Haus wie ein Makler: Haus ohne Makler verkaufen, mit einem 360°-Rundgang.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus in Großbritannien privat verkaufen?

Ja. Kein Gesetz schreibt einen Makler vor. In England und Wales brauchen Sie einen EPC (Energieausweis), bevor Sie die Immobilie vermarkten (in Schottland einen Home Report), und einen Solicitor oder lizenzierten Conveyancer für die rechtliche Übertragung.

Welche Unterlagen brauche ich in Großbritannien, um mein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Einen EPC, einen Identitätsnachweis, Ihre Grundbuchdaten (die holt Ihr Conveyancer beim HM Land Registry) und die Formulare der Law Society, die Ihr Conveyancer Ihnen schickt: das Objektinformationsformular TA6, das Formular TA10 zu Einbauten und Inventar und bei leasehold das TA7. Dazu Nachweise für Bauarbeiten, Garantien und Gewährleistungen.

Kann man ein Haus privat auf Rightmove inserieren?

Nein. Rightmove hat erklärt, dass alle Verkäufer über einen Makler gehen müssen, um dort zu inserieren. Der übliche Ausweg ist ein Online-Makler mit Festpreis, der Sie auf den Portalen listet, während Sie einen Teil oder alle Besichtigungen selbst übernehmen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Großbritannien?

Die HomeOwners Alliance gibt den Durchschnitt 2026 mit 1,42 % inklusive Mehrwertsteuer an, bei Alleinauftrag meist 1,2 % bis 1,8 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Haus für 275.000 £ sind das im Schnitt rund 3.900 £.

Zahle ich in Großbritannien Steuern, wenn ich mein Haus privat verkaufe?

Meist nicht, wenn es Ihr einziges Zuhause war und Sie die ganze Zeit darin gewohnt haben: Durch die Private Residence Relief fällt keine Capital Gains Tax (Steuer auf Veräußerungsgewinne) an. Die Stamp Duty (Grunderwerbsteuer) zahlt der Käufer, nicht der Verkäufer.