Vendre sa maison sans agent au Royaume-Uni (étape par étape)

Oui, vous pouvez vendre votre maison sans agent au Royaume-Uni, et c'est parfaitement légal. Rien ne vous oblige à passer par un agent immobilier. Il vous faut quand même un EPC avant de mettre le bien en vente (en Angleterre et au pays de Galles), un solicitor ou un licensed conveyancer pour la partie juridique, et un moyen d'atteindre les acheteurs, ce qui est la partie difficile parce que Rightmove n'accepte que les annonces d'agents. En échange, vous économisez une commission que la HomeOwners Alliance situe en moyenne à 1,42 % TVA comprise.

Ce guide concerne l'Angleterre et le pays de Galles, avec des remarques sur l'Écosse et une courte section pour les lecteurs américains qui vendent sans realtor. Ce n'est pas un conseil juridique ou fiscal ; c'est votre conveyancer qui peut vérifier tout ce qui est propre à votre vente.

La version courte

Avant la mise en vente : obtenez un EPC (Angleterre et pays de Galles) ou un Home Report (Écosse).
Mandatez un conveyancer tôt : il vous enverra les formulaires TA6, TA10 et, pour un leasehold, TA7.
Atteignez les acheteurs : Rightmove et Zoopla exigent un agent, donc les vendeurs particuliers passent par une agence en ligne à prix fixe, des plateformes plus petites, les réseaux sociaux et une affiche en vitrine.
Soignez les visites : filtrez d'abord les acheteurs et montrez-leur la maison en ligne avant qu'ils viennent.
Impôts : pas de Capital Gains Tax sur la résidence principale dans la plupart des cas ; le Stamp Duty est pour l'acheteur.

Étape 1 : obtenez votre EPC (ou un Home Report en Écosse)

GOV.UK est clair : « Vous devez commander un EPC pour les acheteurs et locataires potentiels avant de mettre votre bien en vente ou en location. » Un EPC est valable 10 ans, vérifiez donc si vous en avez déjà un au registre. (Vous louez au lieu de vendre ? La liste de contrôle se trouve dans comment louer un appartement sans agence.) En Angleterre et au pays de Galles, les annonces dans les médias commerciaux doivent aussi afficher la classe énergétique, ce que nous expliquons dans comment rédiger une annonce immobilière.

En Écosse, la plupart des logements ont plutôt besoin d'un Home Report : une expertise et une estimation uniques, un rapport énergétique et un questionnaire sur le bien. Vous (ou votre agent) devez le remettre à un acheteur dans les neuf jours suivant sa demande. L'Irlande du Nord a sa propre procédure.

Étape 2 : mandatez un solicitor ou un licensed conveyancer

Vous en auriez besoin de toute façon avec un agent. Mandatez-le tôt, car il commencera à réunir les documents de propriété auprès du HM Land Registry et vous enverra les formulaires de transaction (TA) de la Law Society :

Formulaire TA6 d'informations sur le bien : limites de propriété, litiges, modifications et travaux, garanties, réseaux, inondations et plus encore.
Formulaire TA10 des équipements et du mobilier : pièce par pièce, ce qui est inclus, ce qui est exclu et ce qui est vendu à part. Une fois les contrats échangés, il fait partie de l'accord, alors soyez précis sur les rideaux, le réfrigérateur et l'abri de jardin.
Formulaire TA7 d'informations sur le leasehold : uniquement pour les biens en leasehold. Votre gestionnaire ou le titulaire du freehold devra aussi fournir un dossier leasehold, ce qui peut prendre des semaines.

Répondez-y honnêtement et complètement. Des réponses fausses peuvent revenir sous forme de réclamation pour déclaration inexacte (misrepresentation) après la finalisation.

Les informations substantielles

Les agents immobiliers en Angleterre et au pays de Galles suivent le guide de National Trading Standards sur les informations substantielles : tranche de council tax (taxe locale), prix, tenure (régime de propriété), type de bien, construction, réseaux, internet, couverture mobile, stationnement et plus encore. Ce guide est écrit pour les agents, mais les acheteurs et leurs conveyancers vous demanderont les mêmes choses. Les mettre dans votre annonce dès le premier jour vous fait gagner des semaines ensuite.

Étape 3 : fixez un prix réaliste

Sans agent, personne ne vous dira que votre maison vaut moins que ce que vous espérez. Regardez les prix de vente de logements semblables à proximité (les données du HM Land Registry sont gratuites sur la plupart des portails), comparez avec ce qui est actuellement sur le marché et depuis combien de temps, et envisagez de demander deux ou trois estimations d'agents même si vous ne les mandatez pas. Un prix trop élevé au départ est la raison la plus fréquente pour laquelle une vente entre particuliers s'enlise.

Étape 4 : atteignez les acheteurs sans Rightmove

Rightmove a déclaré à Property Industry Eye que « tous les vendeurs doivent passer par un agent immobilier » pour y publier, et la HomeOwners Alliance prévient que sans agent, vous ne pouvez pas commercialiser votre bien sur Rightmove ou Zoopla. Vos options :

Une agence en ligne à prix fixe. Elle vous publie sur les principaux portails pour un forfait, souvent payé d'avance que vous vendiez ou non, et vous pouvez généralement choisir de faire les visites vous-même. L'exemple de la HOA est un forfait à 1 499 £ avec visites accompagnées ; les forfaits de base coûtent moins.
Les sites de vente entre particuliers et les groupes locaux sur les réseaux sociaux. Une audience plus petite, mais gratuite ou bon marché.
Une affiche à la fenêtre. Les panneaux « à vendre » sont réservés aux agents, mais une affiche bien conçue à votre fenêtre de façade touche toujours les gens qui passent déjà devant et aiment la rue. Un code QR dessus peut les envoyer directement vers les photos ou une visite, comme dans notre guide sur les affichettes QR en vitrine.

Quel que soit votre choix, l'annonce doit avoir au moins une photo de chaque pièce, un plan si vous en avez un et, idéalement, une visite que l'on peut parcourir sur son téléphone. Pas besoin de caméra 360 pour cela ; comment faire une visite virtuelle avec son téléphone explique la méthode.

Le faire avec RoomTour

RoomTour est notre app iPhone, et les vendeurs particuliers font partie des personnes pour qui nous l'avons conçue :

Dans chaque pièce, vous prenez environ 30 photos guidées ; l'app affiche une cible à la fois et assemble un panorama 360° sur le téléphone.
Sur un iPhone avec LiDAR (modèles Pro), vous obtenez aussi un plan approximatif de la distribution (pour s'orienter, pas pour mesurer).
Vous obtenez un lien pour votre annonce et vos réponses, un code d'intégration et une affiche QR au format A4 pour la vitrine (en anglais avec ?lang=en).
Vous voyez combien de fois la visite a été ouverte.

Elle n'est intégrée à aucun portail et fonctionne uniquement sur iPhone. Elle est gratuite pour les premiers utilisateurs. Voici une visite d'exemple.

Étape 5 : les visites et votre sécurité

Qualifiez les acheteurs avant de fixer un rendez-vous. Demandez s'ils ont besoin d'un prêt et ont un accord de principe, s'ils ont un logement à vendre et quand ils veulent déménager.
Envoyez d'abord la visite virtuelle. Les personnes qui veulent toujours venir après avoir fait le tour en ligne sont bien plus susceptibles d'être sérieuses.
Regroupez les visites sur un ou deux créneaux par semaine.
Ne faites pas visiter seul, rangez les objets de valeur et les papiers, et notez le nom et le numéro de chaque visiteur.

Étape 6 : offres, accord de vente et finalisation

Quand vous acceptez une offre, mettez-la par écrit et transmettez les coordonnées de l'acheteur et de son solicitor au vôtre. En Angleterre et au pays de Galles, une vente n'engage les parties qu'à l'échange des contrats (exchange of contracts), donc chacun peut encore se retirer avant. Demandez une preuve des fonds ou un accord de principe de prêt avant de retirer la maison du marché.

Votre conveyancer répond ensuite aux questions de l'acheteur, convient d'une date de finalisation (completion) et, le jour J, reçoit l'argent, rembourse votre prêt et transfère le titre. Vous remettez les clés une fois la finalisation confirmée, pas avant.

Les impôts quand vous vendez votre logement

Si la maison a été votre seul logement et que vous y avez vécu pendant toute la durée de possession, la Private Residence Relief signifie « aucun impôt à payer ». Cela se complique si vous en avez loué une partie, utilisé une partie uniquement pour une activité professionnelle, si le terrain dépasse 5 000 mètres carrés ou si vous possédez plus d'un logement. Le Stamp Duty Land Tax est à la charge de l'acheteur, pas de la vôtre.

Ce que vous économisez, et quand un agent vaut le coup

Avec la moyenne 2026 de la HOA, 1,42 % TVA comprise, une maison à 275 000 £ coûte environ 3 900 £ de frais d'agence. En face, un vendeur particulier paie l'EPC, éventuellement un forfait d'agence en ligne, et son propre temps en appels et en visites. Le conveyancing coûte la même chose dans les deux cas.

Un agent peut mériter sa commission si vous ne pouvez pas faire les visites, si vous habitez loin du bien, si vous êtes dans une longue chaîne de ventes, ou si vous vendez un bien atypique pour lequel les fichiers d'acheteurs locaux comptent. Si vous en mandatez un, lisez dans le contrat la durée d'engagement et toute clause « ready, willing and able purchaser » (commission due dès qu'un acheteur prêt à acheter est trouvé) avant de signer.

Aux États-Unis : vendre sans realtor (FSBO)

La vente par le propriétaire (for sale by owner) repose sur les mêmes principes. Vous pouvez publier sur Zillow en tant que propriétaire, mais ces annonces n'apparaissent pas sur le MLS et les acheteurs doivent modifier un filtre pour les voir. Le FSBO représente une petite part des ventes aux États-Unis : les synthèses du Profile of Home Buyers and Sellers 2025 de la NAR l'estiment à environ 5 %. Les formalités et les formulaires d'information varient selon les États, faites donc appel à un avocat spécialisé ou à une title company pour la signature.

Si vous vendez sans agent, voici comment présenter votre maison comme le ferait un agent : vendre sa maison sans agent immobilier, avec une visite 360°.

Questions fréquentes

Peut-on vendre sa maison entre particuliers au Royaume-Uni ?

Oui. Aucune loi ne vous oblige à passer par un agent immobilier. Il vous faut un EPC (diagnostic énergétique) avant de mettre le bien en vente en Angleterre et au pays de Galles (un Home Report en Écosse), et un solicitor ou un licensed conveyancer (juriste spécialisé dans les transferts de propriété) pour gérer le transfert juridique.

Quels documents faut-il pour vendre sa maison sans agent au Royaume-Uni ?

Un EPC, une pièce d'identité, les informations sur votre titre de propriété (votre conveyancer les obtient auprès du HM Land Registry, le registre foncier) et les formulaires de la Law Society que votre conveyancer vous envoie : le formulaire d'informations sur le bien TA6, le formulaire des équipements et du mobilier TA10 et, pour un leasehold, le TA7. Ajoutez les certificats des travaux réalisés et les garanties.

Peut-on publier sa maison sur Rightmove en tant que particulier ?

Non. Rightmove a indiqué que tous les vendeurs doivent passer par un agent immobilier pour y publier une annonce. La solution habituelle est une agence en ligne à prix fixe, qui vous publie sur les portails pendant que vous faites tout ou partie des visites.

Combien coûtent les frais d'agence au Royaume-Uni ?

La HomeOwners Alliance situe la moyenne 2026 à 1,42 % TVA comprise, avec un mandat exclusif généralement entre 1,2 % et 1,8 % TVA comprise. Pour un bien à 275 000 £, la moyenne revient à environ 3 900 £.

Paie-t-on des impôts quand on vend sa maison au Royaume-Uni ?

En général non, si c'était votre seul logement et que vous y avez vécu pendant toute la durée de possession : la Private Residence Relief vous exonère de Capital Gains Tax (impôt sur les plus-values). Le Stamp Duty (droits de mutation) est payé par l'acheteur, pas par le vendeur.