Vendere casa senza agenzia nel Regno Unito (passo dopo passo)

Sì, nel Regno Unito puoi vendere casa da privato, ed è perfettamente legale. Niente ti obbliga a usare un'agenzia immobiliare. Ti servono comunque un EPC (il certificato di prestazione energetica) prima di pubblicizzare l'immobile (in Inghilterra e Galles), un solicitor o un conveyancer abilitato per la parte legale, e un modo per raggiungere gli acquirenti, che è la parte difficile perché Rightmove accetta solo annunci dalle agenzie. In cambio risparmi una provvigione che la HomeOwners Alliance stima in media all'1,42% IVA inclusa.

Questa guida è scritta per Inghilterra e Galles, con note sulla Scozia e una breve sezione per chi vende negli Stati Uniti senza un realtor (agente immobiliare). Non è una consulenza legale o fiscale; per qualsiasi aspetto specifico della tua vendita la persona a cui chiedere è il tuo conveyancer.

La versione breve

Prima di pubblicizzare: fai l'EPC (Inghilterra e Galles) o l'Home Report (Scozia).
Incarica presto un conveyancer: ti manderà i moduli TA6, TA10 e, per un leasehold, TA7.
Raggiungi gli acquirenti: Rightmove e Zoopla richiedono un'agenzia, quindi chi vende da privato usa un'agenzia online a tariffa fissa, piattaforme più piccole, i social e un cartello in vetrina.
Gestisci bene le visite: filtra prima gli acquirenti e mostra loro la casa online prima che vengano.
Tasse: nella maggior parte dei casi niente Capital Gains Tax sulla casa principale; la Stamp Duty è a carico dell'acquirente.

Passaggio 1: fai l'EPC (o l'Home Report in Scozia)

GOV.UK è chiaro: «Devi richiedere un EPC per i potenziali acquirenti e inquilini prima di pubblicizzare il tuo immobile per venderlo o affittarlo». Un EPC vale 10 anni, quindi controlla se ne hai già uno nel registro. (Affitti invece di vendere? La lista di controllo è in come affittare un appartamento senza agenzia.) In Inghilterra e Galles, anche gli annunci sui mezzi commerciali devono mostrare la classe energetica, cosa di cui parliamo in come scrivere un annuncio immobiliare.

In Scozia, la maggior parte delle case richiede invece un Home Report: un'unica perizia con valutazione, un rapporto energetico e un questionario sull'immobile. Tu (o la tua agenzia) devi consegnarlo a un acquirente entro nove giorni dalla sua richiesta. L'Irlanda del Nord ha una procedura propria.

Passaggio 2: incarica un solicitor o un conveyancer abilitato

Ti servirebbe comunque anche con un'agenzia. Incaricalo presto, perché inizierà a raccogliere i documenti sul titolo di proprietà dall'HM Land Registry e ti manderà i moduli di transazione (TA) della Law Society:

Modulo TA6 sulle informazioni dell'immobile: confini, controversie, modifiche e lavori edilizi, garanzie, servizi, rischio di allagamento e altro.
Modulo TA10 su accessori e contenuti: stanza per stanza, cosa è incluso, cosa è escluso e cosa è in vendita a parte. Una volta scambiati i contratti fa parte dell'accordo, quindi sii preciso su tende, frigorifero e casetta degli attrezzi.
Modulo TA7 sulle informazioni del leasehold: solo per gli immobili in leasehold (proprietà a termine). Anche il tuo amministratore o il freeholder (il proprietario del terreno) dovranno fornire un pacchetto di documenti sul leasehold, cosa che può richiedere settimane.

Rispondi in modo onesto e completo. Risposte sbagliate possono tornare indietro come una richiesta di risarcimento per dichiarazioni false dopo il completamento della vendita.

Informazioni rilevanti

Le agenzie immobiliari in Inghilterra e Galles seguono le linee guida del National Trading Standards sulle informazioni rilevanti: fascia della council tax (la tassa locale sugli immobili), prezzo, tipo di proprietà, tipo di immobile, costruzione, utenze, banda larga, copertura mobile, parcheggio e altro. Quelle linee guida sono scritte per le agenzie, ma gli acquirenti e i loro conveyancer ti chiederanno le stesse cose. Metterle nell'annuncio fin dal primo giorno ti fa risparmiare settimane dopo.

Passaggio 3: fissa un prezzo realistico

Senza un'agenzia, nessuno ti dirà che la tua casa vale meno di quanto speri. Guarda i prezzi di vendita di case simili nella zona (i dati dell'HM Land Registry sono gratis sulla maggior parte dei portali), confrontali con quello che è sul mercato adesso e da quanto tempo ci sta, e valuta di farti fare due o tre valutazioni da agenzie anche se poi non dai loro l'incarico. Un prezzo troppo alto all'inizio è il motivo più comune per cui una vendita da privato si blocca.

Passaggio 4: raggiungi gli acquirenti senza Rightmove

Rightmove ha detto a Property Industry Eye che «tutti i venditori devono passare da un'agenzia immobiliare» per pubblicare sul portale, e la HomeOwners Alliance avverte che senza un'agenzia non puoi pubblicare su Rightmove o Zoopla. Le tue opzioni:

Un'agenzia online a tariffa fissa. Ti pubblica sui portali principali per una cifra fissa, spesso pagata in anticipo che tu venda o no, e di solito puoi scegliere di fare tu le visite. L'esempio della HOA è un pacchetto da 1.499 £ con visite gestite da loro; i pacchetti base costano meno.
Siti di vendita tra privati e gruppi social locali. Pubblico più piccolo, ma gratis o economici.
Un cartello in finestra. I cartelli delle agenzie sono per le agenzie, ma un cartello ben fatto nella finestra sul fronte della casa raggiunge comunque chi passa già di lì e apprezza la via. Un codice QR può portare direttamente alle foto o a un tour, come nella nostra guida sui cartelli con QR in vetrina.

Qualunque cosa tu scelga, l'annuncio ha bisogno di almeno una foto per stanza, una planimetria se ce l'hai e, idealmente, un tour che le persone possono percorrere sul telefono. Non ti serve una fotocamera 360 per farlo; come fare un tour virtuale con il telefono spiega il metodo.

Farlo con RoomTour

RoomTour è la nostra app per iPhone, e chi vende da privato è una delle persone per cui l'abbiamo costruita:

In ogni stanza fai circa 30 scatti guidati; l'app mostra un obiettivo alla volta e unisce una panoramica a 360° sul telefono.
Su un iPhone con LiDAR (modelli Pro), ottieni anche una planimetria approssimativa della distribuzione degli spazi (per orientarsi, non per misurare).
Ricevi un link per il tuo annuncio e le tue risposte, un codice di incorporamento e un cartello A4 con QR per la finestra (in inglese con ?lang=en).
Puoi vedere quante volte è stato aperto il tour.

Non è integrata con nessun portale ed è solo per iPhone. È gratis per i primi utenti. Ecco un tour di esempio.

Passaggio 5: visite e sicurezza

Qualifica gli acquirenti prima di fissare la visita. Chiedi se hanno bisogno di un mutuo e se hanno un agreement in principle (una pre-approvazione del mutuo), se hanno una casa da vendere e quando vogliono trasferirsi.
Manda prima il tour. Chi vuole ancora venire dopo aver girato per la casa online è molto più probabilmente interessato sul serio.
Raggruppa le visite in una o due fasce orarie a settimana.
Non mostrare la casa da solo, metti via oggetti di valore e documenti, e annota nome e numero di ogni visitatore.

Passaggio 6: offerte, accordo di vendita e completamento

Quando accetti un'offerta, mettila per iscritto e passa al tuo conveyancer i dati dell'acquirente e del suo legale. In Inghilterra e Galles una vendita non è vincolante finché i contratti non vengono scambiati, quindi fino ad allora entrambe le parti possono ancora tirarsi indietro. Chiedi una prova dei fondi o una pre-approvazione del mutuo prima di togliere la casa dal mercato.

Il tuo conveyancer poi risponde alle domande dell'acquirente, concorda una data di completamento e, il giorno del completamento, riceve il denaro, estingue il tuo mutuo e trasferisce il titolo. Consegni le chiavi una volta confermato il completamento, non prima.

Tasse quando vendi casa nel Regno Unito

Se la casa è stata la tua unica abitazione e ci hai vissuto per tutto il tempo in cui l'hai posseduta, con la Private Residence Relief non hai «nessuna tassa da pagare». Diventa più complicato se ne hai affittato una parte, ne hai usato una parte solo per lavoro, hai un terreno oltre i 5.000 metri quadrati o possiedi più di una casa. La Stamp Duty Land Tax la paga l'acquirente, non tu.

Quanto risparmi, e quando un'agenzia vale la spesa

Con la media 2026 della HOA dell'1,42% IVA inclusa, una casa da 275.000 £ costa circa 3.900 £ di provvigione. In cambio, chi vende da privato paga l'EPC, forse un pacchetto di un'agenzia online, e il proprio tempo per telefonate e visite. Il conveyancing (la parte legale del trasferimento) costa uguale in entrambi i casi.

Un'agenzia può valere la provvigione se non riesci a fare le visite, vivi lontano dall'immobile, sei in una lunga catena di compravendite o vendi qualcosa di insolito per cui contano le liste di acquirenti locali. Se ne incarichi una, prima di firmare leggi nel contratto la durata del vincolo e qualsiasi clausola «ready, willing and able purchaser».

Negli Stati Uniti: vendere senza realtor (FSBO)

La vendita da parte del proprietario (for sale by owner, FSBO) funziona con gli stessi principi. Puoi pubblicare su Zillow come proprietario, ma quegli annunci non compaiono sull'MLS e gli acquirenti devono cambiare un filtro per vederli. Le FSBO sono una piccola parte delle vendite negli Stati Uniti: i riepiloghi del 2025 Profile of Home Buyers and Sellers della NAR le collocano intorno al 5%. Documenti e moduli di dichiarazione variano da stato a stato, quindi per il rogito affidati a un avvocato immobiliare o a una title company.

Se vendi da privato, ecco come mostrare la tua casa come farebbe un agente: vendere casa senza agenzia, con un tour a 360°.

Domande frequenti

Posso vendere casa da privato nel Regno Unito?

Sì. Nessuna legge ti obbliga a usare un'agenzia immobiliare. Ti serve un EPC prima di pubblicizzare l'immobile in Inghilterra e Galles (un Home Report in Scozia), e un solicitor o un conveyancer abilitato che si occupi del trasferimento legale.

Quali documenti servono per vendere casa senza agenzia nel Regno Unito?

Un EPC, un documento d'identità, i dati del titolo di proprietà (il tuo conveyancer li ottiene dall'HM Land Registry, il registro immobiliare) e i moduli della Law Society che il conveyancer ti manda: il modulo TA6 con le informazioni sull'immobile, il TA10 su accessori e contenuti e, per un leasehold, il TA7. Aggiungi i certificati di eventuali lavori edilizi, le garanzie e le coperture.

Si può pubblicare una casa su Rightmove da privato?

No. Rightmove ha dichiarato che tutti i venditori devono passare da un'agenzia immobiliare per pubblicare annunci sul portale. La soluzione abituale è un'agenzia online a tariffa fissa, che ti pubblica sui portali mentre fai tu alcune o tutte le visite.

Quanto costano le agenzie immobiliari nel Regno Unito?

La HomeOwners Alliance indica una media 2026 dell'1,42% IVA inclusa, con l'incarico in esclusiva di solito tra l'1,2% e l'1,8% IVA inclusa. Su una casa da 275.000 £ la media corrisponde a circa 3.900 £.

Pago tasse se vendo casa da privato nel Regno Unito?

Di solito no, se è stata la tua unica casa e ci hai vissuto per tutto il tempo in cui l'hai posseduta: con la Private Residence Relief non paghi la Capital Gains Tax (l'imposta sulle plusvalenze). La Stamp Duty (l'imposta sull'acquisto) la paga l'acquirente, non il venditore.