Come scrivere la descrizione di un annuncio immobiliare nel Regno Unito e negli USA (modello)

Una buona descrizione per un annuncio non è scrittura brillante. Permette a qualcuno di decidere in dieci secondi se la casa potrebbe fare al caso suo, e gli dà un motivo per chiedere informazioni sulla tua invece che su quella accanto. Questa guida funziona sia che tu sia un agente che scrive il quarantesimo annuncio del mese, sia che tu sia un proprietario che affitta un appartamento per la prima volta: come costruire il titolo, cosa mettere nelle prime righe, quali dati sono obbligatori e due modelli da copiare, uno per la vendita e uno per l'affitto.

Le regole qui sotto sono scritte prima di tutto per il Regno Unito, con note per gli Stati Uniti dove la legge è diversa.

La versione breve

• Titolo: tipo di immobile + la sua caratteristica più forte + zona. Niente «DA VEDERE!!!».
• Prime righe: quello che il riquadro con i dati chiave non può mostrare. Luce, esposizione, stato, cosa lo rende diverso.
• Dati: superficie, camere, bagni, tipo di proprietà, fascia della council tax, costi di gestione e la classe EPC, che in Inghilterra e Galles è un obbligo di legge.
• Onestà: descrivi quello che c'è. Tutto ciò che esageri, l'acquirente lo scopre alla visita, e la visita l'hai persa.
• Foto e tour: le parole sostengono le immagini. Le foto, e sempre più spesso un tour virtuale, decidono chi ti contatta.

Scrivi un titolo che aggiunga qualcosa

Rightmove, Zoopla e Zillow mostrano già prezzo, camere e tipo di immobile nella scheda dei risultati di ricerca. Il tuo titolo non deve ripeterli. Deve aggiungere quello che i filtri non colgono.

Una formula che funziona:

[Tipo di immobile] + [caratteristica più forte] + [zona che la gente riconosce]

• «Appartamento all'ultimo piano con terrazza, a due minuti da Clapham Common»
• «Casa a schiera vittoriana con giardino di 60 ft, a piedi da Didsbury Village»
• «Monolocale ristrutturato con cucina separata, Zona 2»

Lascia perdere maiuscole, punti esclamativi e parole riempitive come «splendido», «più spazioso di quanto sembri» o «occasione rara». Le usano tutti, quindi non dicono niente. Se la caratteristica è misurabile, dai il numero.

Prime righe: esempi di descrizione per un annuncio immobiliare

La maggior parte delle persone legge le prime due frasi e salta alle foto. Quelle frasi dovrebbero rispondere a una domanda: com'è viverci?

Splendida casa per famiglie in una zona molto richiesta, da vedere assolutamente per apprezzarla.

Casa bifamiliare con tre camere e un giardino esposto a sud che prende il sole fino al tardo pomeriggio. La cucina è stata rifatta nel 2024 e c'è un posto auto privato per due macchine. La scuola elementare e la stazione sono entrambe a meno di dieci minuti a piedi.

La seconda non è più lunga. Sostituisce solo gli aggettivi con fatti che un acquirente può verificare.

I dati che cercano gli acquirenti

Raccoglili prima di scrivere una sola parola della descrizione. Ogni dato mancante diventa un'email per chiederlo, o un acquirente che passa all'annuncio successivo.

• Superficie: superficie totale in sq ft (piedi quadrati) e m², e dimensioni delle stanze se hai una planimetria.
• Camere e bagni, e se qualche bagno è in camera.
• Tipo di proprietà (tenure): freehold (piena proprietà) o leasehold (proprietà a termine). Per il leasehold, gli anni rimasti sul contratto, le spese di servizio (service charge) e il canone del terreno (ground rent).
• Fascia della council tax (la tassa locale sugli immobili, o l'equivalente dove ti trovi).
• Stato: da ristrutturare, in buono stato, ristrutturato di recente (e quando).
• Riscaldamento e costi di gestione, parcheggio, spazio esterno, connessione internet se è insolita.
• La classe EPC (vedi sotto).

L'aspetto legale nel Regno Unito

In Inghilterra e Galles, le linee guida del governo sull'EPC (il certificato di prestazione energetica) dicono che qualsiasi annuncio sui mezzi commerciali, compresi gli annunci online e le schede scritte dell'immobile, deve includere la classe energetica dell'immobile (la lettera, non l'intero certificato). Ometterla può costare una sanzione fissa di 200 £ per annuncio. Ti serve anche l'EPC prima di iniziare a pubblicizzare l'immobile, e vale dieci anni. Scozia e Irlanda del Nord hanno regolamenti separati.

Sull'onestà in generale, le regole sono cambiate nel 2025. Dal 6 aprile 2025, il Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 ha sostituito le vecchie Consumer Protection from Unfair Trading Regulations, e Propertymark osserva che omettere informazioni rilevanti ora è considerato di per sé una pratica commerciale scorretta. Le linee guida «Parts A, B and C» del National Trading Standards sulle informazioni rilevanti sono state ritirate e, al momento in cui scriviamo, non era stato pubblicato nessun sostituto specifico per il settore. Come lista di controllo pratica per gli affitti, la vecchia Part A metteva canone, deposito cauzionale e fascia della council tax nella prima pagina dell'annuncio (riepilogo NRLA), e resta uno standard sensato.

Trappole pratiche da evitare:

• Chiamare camera da letto uno stanzino senza finestra.
• Indicare una superficie lorda che comprende il garage senza dirlo.
• «A cinque minuti dalla stazione» quando sono cinque minuti in macchina.
• Foto con un obiettivo così grandangolare che il soggiorno sembra il doppio.

Il linguaggio del Fair Housing negli Stati Uniti

Negli Stati Uniti, il Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(c) rende illegale pubblicare qualsiasi avviso, dichiarazione o annuncio per la vendita o l'affitto di un'abitazione che indichi una preferenza, una limitazione o una discriminazione basata su razza, colore, religione, sesso, disabilità, situazione familiare od origine nazionale. Il divieto sugli annunci si applica anche ad alcuni proprietari che per altri aspetti sono esentati da parti della legge. La regola più semplice è descrivere l'immobile e le sue caratteristiche, non il tipo di persona che dovrebbe viverci: «tre camere e un giardino recintato» invece di «perfetta per una giovane famiglia». Le leggi dei singoli stati possono aggiungere categorie protette, quindi controlla quelle del tuo.

Modello di descrizione dell'immobile: in vendita

Copialo, sostituisci le parentesi ed elimina ogni riga che non si applica.

TITOLO:
[Appartamento / Casa a schiera / Bifamiliare] con [caratteristica più forte: terrazza, giardino di 60 ft, parcheggio] [vicino a / a] [zona che la gente conosce]

DESCRIZIONE:
[Frase 1: cosa noti per primo. Es. Luminoso appartamento al primo piano con un soggiorno di 25 m² esposto a sud.]
[Frase 2: stato e lavori recenti. Es. Cucina e bagno rifatti nel 2024.]
[Frase 3: la zona in fatti. Es. [Stazione] a quattro minuti a piedi; [scuola / parco] in fondo alla strada.]

Dati chiave:
- [XXX] sq ft / [XX] m²
- [X] camere, [X] bagni ([X] in camera)
- Tipo di proprietà: [freehold / leasehold, XXX anni rimanenti]
- [Service charge XXX £ all'anno / ground rent XX £ all'anno]
- Fascia council tax [X]
- Riscaldamento: [autonomo a gas / pompa di calore / elettrico]
- [Parcheggio / giardino / ripostiglio]

Classe EPC: [lettera]

Fai un giro a 360° in tutte le stanze prima di prenotare una visita: [link al tour]

Visite [giorni e orari]. Scrivi o chiama al [numero].

Modello di descrizione dell'immobile: in affitto

Chi cerca in affitto filtra prima per condizioni e poi per aspetto, quindi metti le condizioni in alto. Se affitti da solo, leggi prima come affittare un appartamento senza agenzia: le regole su EPC, deposito cauzionale e Right to Rent (la verifica del diritto a vivere in affitto nel Regno Unito) vengono prima dell'annuncio.

TITOLO:
[Arredato / Non arredato] [appartamento / casa] con [X] camere in affitto a [zona], disponibile dal [data]

DESCRIZIONE:
[Frase 1: l'essenziale. Es. Appartamento con due camere al secondo piano con ascensore, a tre minuti da [stazione].]
[Frase 2: stato e dotazioni. Es. Cucina con lavastoviglie e lavatrice, moquette nuova in tutta la casa.]

Condizioni:
- Canone: [XXX] £ al mese
- Deposito cauzionale: [XXX] £
- Fascia council tax [X]
- Utenze incluse: [nessuna / acqua / tutte]
- Disponibile dal: [data]
- Durata minima: [X] mesi
- Animali: [valutati / non ammessi]

L'immobile:
- [XXX] sq ft / [XX] m²
- [X] camere, [X] bagni
- [Piano, ascensore, spazio esterno, parcheggio]

Classe EPC: [lettera]

Tour virtuale: [link al tour]

Per organizzare una visita, dicci chi abiterà nell'appartamento e quando vorresti trasferirti.

L'ultima riga del modello per l'affitto fa un lavoro vero. Chiedere quei due dati nel primo messaggio ti risparmia molte visite con persone a cui l'appartamento non sarebbe mai andato bene.

Dove va l'annuncio

Gli agenti pubblicano tramite il feed del portale o il loro CRM. I proprietari privati nel Regno Unito hanno meno opzioni: Rightmove ha dichiarato che i venditori devono passare da un'agenzia immobiliare per comparire sul portale, ed è per questo che esistono le agenzie online a tariffa fissa (come vendere casa senza agenzia spiega le altre strade). Negli Stati Uniti, Zillow accetta gli annunci di vendita da privato (for sale by owner), anche se HomeLight osserva che non compaiono sull'MLS e gli acquirenti devono cambiare un filtro di ricerca per vederli. Controlla le condizioni attuali di ogni piattaforma prima di farci affidamento (verificato a ottobre 2026).

Foto e un tour: cosa spinge le persone a chiedere informazioni

Le parole convincono chi è già interessato. Le foto creano l'interesse.

• Apri con la stanza più forte, di solito il soggiorno con la luce del giorno, non la porta d'ingresso.
• Almeno una foto di ogni stanza, bagno compreso. Se manca, la gente pensa al peggio.
• Tende aperte, luci accese, piani di lavoro sgombri.
• Aggiungi una planimetria se ce l'hai, e di' se è approssimativa.

Un tour a 360° permette a qualcuno di girare per la casa con calma prima di chiedere una visita, quindi le visite che fissi sono con persone che conoscono già la distribuzione degli spazi. Non ti serve una fotocamera 360 per farne uno. RoomTour, la nostra app, ti guida in circa 30 scatti per stanza con un iPhone e ti dà un tour e un link (più una planimetria approssimativa se il tuo iPhone ha il LiDAR). È un link per WhatsApp, il tuo sito e l'annuncio (se il portale lo accetta), quello da mettere nella riga «Fai un giro a 360° in tutte le stanze» dei modelli qui sopra, e funziona anche su un cartello con QR in vetrina. È solo per iPhone, gratis per i primi utenti e non è integrata con nessun portale; per misure da rilievo professionale o un modello 3D dollhouse completo, uno scanner tipo Matterport resta lo strumento migliore. Ecco un tour di esempio.

Prima di pubblicare

• Il titolo dice qualcosa che i filtri non dicono?
• Le prime due frasi sono fatti e non aggettivi?
• C'è la superficie, indicata in modo chiaro?
• C'è la classe EPC?
• C'è una foto di ogni stanza, con la migliore per prima?
• Hai letto l'annuncio sul telefono, come lo vedrà la maggior parte delle persone?

Domande frequenti

Come si scrive la descrizione di un annuncio immobiliare?

Parti da un titolo che aggiunga quello che i filtri del portale non possono mostrare, apri con due o tre frasi concrete su com'è viverci, poi elenca i dati chiave: superficie, camere, tipo di proprietà, fascia della council tax, costi di gestione e la classe EPC.

Nel Regno Unito devo indicare la classe EPC nell'annuncio di un immobile?

In Inghilterra e Galles, sì. Le linee guida del governo dicono che gli annunci sui mezzi commerciali, compresi quelli online, devono mostrare la classe energetica, con una sanzione fissa di 200 £ per annuncio. Scozia e Irlanda del Nord hanno regole proprie.

Quali sono degli esempi di descrizione per un annuncio immobiliare?

Sostituisci gli aggettivi con i fatti. Invece di «splendida casa in zona molto richiesta», scrivi «Giardino esposto a sud, cucina rifatta nel 2024, otto minuti a piedi dalla stazione». I modelli in questo articolo mostrano la struttura completa per una vendita e per un affitto.

Quali parole evitare in un annuncio immobiliare negli Stati Uniti?

Qualsiasi cosa che indichi una preferenza per, o contro, il tipo di persona che dovrebbe viverci. Il Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(c) vieta gli annunci che indicano una preferenza basata su razza, colore, religione, sesso, disabilità, situazione familiare od origine nazionale. Descrivi l'immobile, non l'acquirente.