Immobilienanzeige schreiben: Vorlage für Großbritannien und die USA

Eine gute Anzeigenbeschreibung ist kein geschickter Text. Sie lässt jemanden in zehn Sekunden entscheiden, ob die Immobilie passen könnte, und gibt ihm einen Grund, bei Ihnen anzufragen statt beim Inserat daneben. Diese Anleitung funktioniert, ob Sie als Makler Ihre vierzigste Anzeige in diesem Monat schreiben oder als Eigentümer zum ersten Mal eine Wohnung vermieten: wie Sie die Überschrift aufbauen, was in die ersten Sätze gehört, welche Angaben Pflicht sind, und zwei Vorlagen zum Kopieren, eine für den Verkauf und eine für die Vermietung.

Die Regeln unten gelten in erster Linie für Großbritannien, mit Hinweisen für die USA, wo das Recht abweicht.

Die Kurzfassung

Überschrift: Objektart + stärkstes Merkmal + Lage. Kein „UNBEDINGT ANSEHEN!!!“.
Erste Sätze: was der Kasten mit den Eckdaten nicht zeigen kann. Licht, Ausrichtung, Zustand, was das Objekt besonders macht.
Fakten: Größe, Schlafzimmer, Bäder, Eigentumsform, Council-Tax-Band (britische Gemeindesteuer), laufende Kosten und die EPC-Einstufung (Energieausweis), die in England und Wales gesetzlich vorgeschrieben ist.
Ehrlichkeit: Beschreiben Sie, was da ist. Was Sie übertreiben, merkt der Käufer bei der Besichtigung, und dann ist die Besichtigung verloren.
Fotos und Rundgang: Der Text unterstützt die Bilder. Fotos, und zunehmend ein Rundgang, entscheiden, wer sich meldet.

Eine Überschrift, die etwas hinzufügt

Rightmove, Zoopla und Zillow zeigen Preis, Schlafzimmer und Objektart schon auf der Suchkarte. Ihre Überschrift muss das nicht wiederholen. Sie muss ergänzen, was die Filter nicht erfassen.

Eine Formel, die funktioniert:

[Objektart] + [stärkstes Merkmal] + [Lage, die man kennt]

„Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse, zwei Minuten vom Clapham Common“
„Viktorianisches Reihenhaus mit 60-Fuß-Garten, zu Fuß nach Didsbury Village“
„Renoviertes Apartment mit separater Küche, Zone 2“

Lassen Sie Großbuchstaben, Ausrufezeichen und Füllwörter wie „traumhaft“, „überraschend geräumig“ oder „selten verfügbar“ weg. Alle benutzen sie, also sagen sie nichts. Wenn sich das Merkmal messen lässt, nennen Sie die Zahl.

Erste Sätze: Beispiele für Beschreibungen in Immobilienanzeigen

Die meisten lesen die ersten paar Sätze und springen dann zu den Fotos. Diese Sätze sollten eine Frage beantworten: Wie lebt es sich hier?

Ein traumhaftes Familienheim in sehr begehrter Lage, eine Besichtigung ist unerlässlich.

Eine Doppelhaushälfte mit drei Schlafzimmern und einem Garten nach Süden, der bis in den frühen Abend Sonne bekommt. Die Küche wurde 2024 erneuert, und es gibt zwei Stellplätze auf dem eigenen Grundstück. Grundschule und Bahnhof sind beide weniger als zehn Minuten zu Fuß entfernt.

Die zweite ist nicht länger. Sie ersetzt nur Adjektive durch Fakten, die ein Käufer prüfen kann.

Die Fakten, nach denen Käufer suchen

Sammeln Sie diese, bevor Sie ein Wort der Beschreibung schreiben. Jede fehlende Angabe wird zu einer E-Mail, die danach fragt, oder zu einem Käufer, der zum nächsten Inserat weitergeht.

Größe: Gesamtfläche in sq ft und m², und Raummaße, wenn Sie einen Grundriss haben.
Schlafzimmer und Bäder, und ob ein Bad direkt am Schlafzimmer liegt (en suite).
Eigentumsform: freehold oder leasehold (Volleigentum oder langfristiges Erbpachtrecht). Bei leasehold die Restlaufzeit des Vertrags, die Service Charge (Nebenkosten) und die Ground Rent (Erbpachtzins).
Council-Tax-Band (oder das Gegenstück dort, wo Sie sind).
Zustand: renovierungsbedürftig, gepflegt, kürzlich renoviert (und wann).
Heizung und laufende Kosten, Parken, Außenfläche, Breitband, wenn es ungewöhnlich ist.
Die EPC-Einstufung (siehe unten).

Die rechtliche Seite in Großbritannien

In England und Wales sagt der Leitfaden der Regierung zum EPC, dass jede Anzeige in kommerziellen Medien, auch Online-Inserate und schriftliche Exposés, die Energieeffizienzklasse der Immobilie enthalten muss (den Buchstaben, nicht den ganzen Ausweis). Fehlt sie, droht ein Bußgeld von 200 £ pro Anzeige. Sie brauchen den EPC außerdem bevor Sie mit der Vermarktung beginnen, und er gilt zehn Jahre. Schottland und Nordirland haben eigene Vorschriften.

Bei der Ehrlichkeit insgesamt haben sich die Regeln 2025 geändert. Seit dem 6. April 2025 hat der Digital Markets, Competition and Consumers Act 2024 die alten Consumer Protection from Unfair Trading Regulations ersetzt, und Propertymark weist darauf hin, dass das Weglassen wesentlicher Informationen jetzt für sich genommen als unlautere Geschäftspraxis gilt. Der Leitfaden „Parts A, B and C“ der National Trading Standards zu wesentlichen Informationen wurde zurückgezogen, und zum Zeitpunkt des Schreibens war kein branchenspezifischer Ersatz veröffentlicht. Als Arbeitscheckliste für Vermietungen stellte der alte Part A Miete, Kaution und Council-Tax-Band auf die erste Seite eines Inserats (Zusammenfassung der NRLA), was weiterhin ein vernünftiger Standard ist.

Praktische Fallen, die Sie vermeiden sollten:

Eine Abstellkammer ohne Fenster als Schlafzimmer bezeichnen.
Eine Bruttofläche angeben, die die Garage einschließt, ohne es zu sagen.
„Fünf Minuten zum Bahnhof“, wenn es fünf Minuten mit dem Auto sind.
Fotos mit so starkem Weitwinkel, dass das Wohnzimmer doppelt so groß wirkt.

Fair-Housing-Formulierungen in den USA

In den USA ist es nach dem Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(c) rechtswidrig, eine Mitteilung, Erklärung oder Anzeige für den Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung zu veröffentlichen, die eine Vorliebe, Einschränkung oder Diskriminierung nach Hautfarbe, ethnischer Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Familienstand oder nationaler Herkunft erkennen lässt. Das Anzeigenverbot gilt sogar für manche Eigentümer, die sonst von Teilen des Gesetzes ausgenommen sind. Die einfachste Regel: Beschreiben Sie die Immobilie und ihre Merkmale, nicht die Art von Person, die dort wohnen soll. Also „drei Schlafzimmer und ein eingezäunter Garten“ statt „perfekt für eine junge Familie“. Das Recht der Bundesstaaten kann weitere geschützte Gruppen hinzufügen, prüfen Sie also Ihres.

Vorlage für die Immobilienbeschreibung: Verkauf

Kopieren Sie sie, ersetzen Sie die Klammern und löschen Sie jede Zeile, die nicht zutrifft.

ÜBERSCHRIFT:
[Wohnung / Reihenhaus / Doppelhaushälfte] mit [stärkstes Merkmal: Dachterrasse, 60-Fuß-Garten, Stellplatz] [nahe / in] [bekannte Gegend]

BESCHREIBUNG:
[Satz 1: was zuerst auffällt. Z. B. Eine helle Wohnung im ersten Stock mit 25 m² großem Wohnzimmer nach Süden.]
[Satz 2: Zustand und neuere Arbeiten. Z. B. Küche und Bad 2024 erneuert.]
[Satz 3: die Umgebung als Fakten. Z. B. [Bahnhof] ist vier Minuten zu Fuß entfernt; [Schule / Park] liegt am Ende der Straße.]

Eckdaten:
- [XXX] sq ft / [XX] m²
- [X] Schlafzimmer, [X] Bäder ([X] en suite)
- Eigentumsform: [freehold / leasehold, noch XXX Jahre]
- [Service Charge XXX £ pro Jahr / Ground Rent XX £ pro Jahr]
- Council-Tax-Band [X]
- Heizung: [Gaszentralheizung / Wärmepumpe / elektrisch]
- [Stellplatz / Garten / Abstellraum]

EPC-Einstufung: [Buchstabe]

Gehen Sie vor der Besichtigung im 360°-Rundgang durch jeden Raum: [Link zum Rundgang]

Besichtigungen [Tage und Uhrzeiten]. Nachricht oder Anruf an [Nummer].

Vorlage für die Immobilienbeschreibung: Vermietung

Mieter filtern zuerst nach Konditionen, dann nach Aussehen; setzen Sie die Konditionen also nach oben. Wenn Sie selbst vermieten, lesen Sie zuerst eine Wohnung ohne Makler vermieten: Die Regeln zu EPC, Kaution und Right to Rent (Prüfung des Aufenthaltsrechts) kommen vor der Anzeige.

ÜBERSCHRIFT:
[Möblierte / Unmöblierte] [Wohnung / Haus] mit [X] Schlafzimmern zu vermieten in [Gegend], frei ab [Datum]

BESCHREIBUNG:
[Satz 1: das Wesentliche. Z. B. Wohnung mit zwei Schlafzimmern im zweiten Stock mit Aufzug, drei Minuten von [Bahnhof].]
[Satz 2: Zustand und Ausstattung. Z. B. Küche mit Geschirrspüler und Waschmaschine, überall neue Teppiche.]

Konditionen:
- Miete: [XXX] £ pro Monat
- Kaution: [XXX] £
- Council-Tax-Band [X]
- Nebenkosten inklusive: [keine / Wasser / alle]
- Frei ab: [Datum]
- Mindestlaufzeit: [X] Monate
- Haustiere: [nach Absprache / nicht geeignet]

Die Immobilie:
- [XXX] sq ft / [XX] m²
- [X] Schlafzimmer, [X] Bäder
- [Stockwerk, Aufzug, Außenfläche, Stellplatz]

EPC-Einstufung: [Buchstabe]

Virtueller Rundgang: [Link zum Rundgang]

Für einen Besichtigungstermin sagen Sie uns bitte, wer dort wohnen wird und wann Sie einziehen möchten.

Die letzte Zeile der Mietvorlage leistet echte Arbeit. Wer diese zwei Angaben schon in der ersten Nachricht erfragt, spart sich viele Besichtigungen mit Leuten, zu denen die Wohnung nie gepasst hätte.

Wo die Anzeige erscheint

Makler veröffentlichen über den Feed ihres Portals oder ihr CRM. Private Eigentümer haben in Großbritannien weniger Möglichkeiten: Rightmove hat erklärt, dass Verkäufer über einen Makler gehen müssen, um dort zu erscheinen; deshalb gibt es Online-Makler mit Festpreis (Haus privat verkaufen in Großbritannien behandelt die anderen Wege). In den USA nimmt Zillow Inserate von privaten Verkäufern (for sale by owner) an, aber HomeLight weist darauf hin, dass sie nicht im MLS erscheinen und Käufer einen Suchfilter ändern müssen, um sie zu sehen. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen jeder Plattform, bevor Sie sich darauf verlassen (geprüft im Oktober 2026).

Fotos und ein Rundgang: was Leute zum Anfragen bringt

Der Text überzeugt jemanden, der schon interessiert ist. Die Fotos wecken das Interesse.

Beginnen Sie mit dem stärksten Raum, meist dem Wohnzimmer bei Tageslicht, nicht mit der Haustür.
Mindestens ein Foto von jedem Raum, auch vom Bad. Fehlt es, nehmen die Leute das Schlimmste an.
Vorhänge offen, Licht an, Arbeitsflächen frei.
Fügen Sie einen Grundriss hinzu, wenn Sie einen haben, und sagen Sie, wenn er nur ungefähr ist.

Mit einem 360°-Rundgang kann jemand in seinem eigenen Tempo durch die Immobilie gehen, bevor er nach einer Besichtigung fragt; die Besichtigungen, die Sie dann vereinbaren, sind also mit Leuten, die die Aufteilung schon kennen. Dafür brauchen Sie keine 360-Grad-Kamera. RoomTour, unsere App, führt Sie auf dem iPhone durch rund 30 Aufnahmen pro Raum und gibt Ihnen einen Rundgang und einen Link (plus einen ungefähren Grundriss, wenn Ihr iPhone LiDAR hat). Das ist ein Link für WhatsApp, Ihre Website und das Inserat (wenn das Portal ihn annimmt), genau der für die Zeile „Gehen Sie vor der Besichtigung im 360°-Rundgang durch jeden Raum“ in den Vorlagen oben, und er funktioniert auch auf einem Schaufensteraushang mit QR-Code. Die App gibt es nur für iPhone, sie ist kostenlos für die ersten Nutzer und mit keinem Portal integriert; für Maße in Gutachterqualität oder ein vollständiges 3D-Dollhouse-Modell ist ein Scanner wie Matterport weiterhin das bessere Werkzeug. Hier ist ein Beispiel-Rundgang.

Bevor Sie veröffentlichen

Sagt die Überschrift etwas, das die Filter nicht zeigen?
Sind die ersten zwei Sätze Fakten statt Adjektive?
Steht die Wohnfläche da, klar beschriftet?
Steht die EPC-Einstufung da?
Gibt es ein Foto von jedem Raum, mit dem besten zuerst?
Haben Sie die Anzeige auf dem Handy gelesen, so wie die meisten sie sehen werden?

Häufige Fragen

Wie schreibe ich die Beschreibung für eine Immobilienanzeige?

Beginnen Sie mit einer Überschrift, die ergänzt, was die Filter des Portals nicht zeigen, schreiben Sie dann zwei oder drei sachliche Sätze darüber, wie es sich dort lebt, und listen Sie danach die wichtigsten Fakten auf: Größe, Schlafzimmer, Eigentumsform, Council-Tax-Band, laufende Kosten und die EPC-Einstufung.

Muss in einer Immobilienanzeige in Großbritannien die EPC-Einstufung stehen?

In England und Wales ja. Laut Leitfaden der Regierung müssen Anzeigen in kommerziellen Medien, auch Online-Inserate, die Energieeffizienzklasse zeigen, sonst droht ein Bußgeld von 200 £ pro Anzeige. Schottland und Nordirland haben eigene Regeln.

Gibt es Beispiele für gute Beschreibungen in Immobilienanzeigen?

Ersetzen Sie Adjektive durch Fakten. Statt „traumhaftes Zuhause in begehrter Lage“ schreiben Sie „Garten nach Süden, Küche 2024 erneuert, acht Minuten zu Fuß zum Bahnhof“. Die Vorlagen in diesem Artikel zeigen den vollständigen Aufbau für einen Verkauf und eine Vermietung.

Welche Formulierungen sollte man in einer Immobilienanzeige in den USA vermeiden?

Alles, was eine Vorliebe für oder gegen die Art von Person ausdrückt, die dort wohnen soll. Der Fair Housing Act, 42 U.S.C. 3604(c) verbietet Anzeigen, die eine Vorliebe nach Hautfarbe, ethnischer Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Familienstand oder nationaler Herkunft erkennen lassen. Beschreiben Sie die Immobilie, nicht den Käufer.